丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部CRIC證券
近日來，地產股表現強勢，5月11日，房地產板塊午后拉升，多只個股盤中漲停，收跌1.01%。
消息層面上，重點城市蘇州、南京相繼為樓市松綁，央行則表示支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。
當前資本場最大的問題在于，受房企暴雷、信用危機頻出的影響，原有行業信念、相對估值標準不斷被市場實際表現所打破，行業仍需要很長一段時間的修復期。
01 超七成樣本房企股價下跌
當前可謂樓市低迷，股市不振。
克而瑞證券數據顯示，克而瑞內房股領先指數4月震蕩后下行，月末跌至上月水平，指數下降1.6%。同期，恒生指數下降4.3%，恒生中國內地地產指數下降1.7%，房地產（申萬）板塊下降11.3%。
自2021年1月1日至4月底，克而瑞內房股領先指數跌幅38.1%，同期恒生中國內地地產指數跌幅37.4%，恒生指數跌幅22.6%，房地產（申萬）板塊跌幅13.4%。
圖：克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數走勢
備注：恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園、中國恒大、恒大物業、碧桂園服務、融創中國。
上市房企漲跌幅情況如何？
我們篩選了TOP200房企中86家A+H股上市房企，截止5月11日，86家A+H股上市房企股價平均下跌7.9%。
其中，有63家房企股價下跌，最大跌幅為85.3%，有20家房企股價上漲，最大漲幅達349.5%。無論是A股還是港股內房股，股價走勢也有分化跡象，保利、中海等國企、央企性質的地產公司表現強勢，股價上漲也多為類房企。
當下多數上市民營房企仍然面臨較大的資金困難，基本面良好且發展穩健的房企在股價表現上也會優于其他房企。
從市值來看，截止5月11日，86家A+H股上市房企整體市值平均縮水5%，千億市值房企目前僅有8家。
表：86家樣本房企年初至今股價漲幅前十排名
數據來源：克而瑞證券
02 估值水平仍維持低位
克而瑞內房股領先指數估值水平仍維持低位，
4月克而瑞內房股領先指數估值整體PE較上月上升，上旬達到今年最高水平；PB微幅下降，月初走勢呈現回升。指數相對恒指PE較上月上升，首次高于2021年均值，月末回落，相對恒指PB較上月下降，月末至0.2%。
克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2022年4月周均值為5.14，高于上月周均值4.31，月初明顯回升，接近2021年全年周均值5.75。
圖：4月克而瑞內房股領先指數PE整體較上月上升
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
圖：4月克而瑞內房股領先指數相對恒指整體PE首次高于2021年均值
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%
房股領先指數成分股PB相對恒指成分股4月出現較大幅度回落，月末至0.2%， 總體維持低位。
4月相對恒指PB周均值為2.4% ，低于上月的周均值7.2%，低于2021年全年相對恒指PB周均值22.5%。
克而瑞內房股領先指數成分股4月整體PB周均值為0.76，低于上月周均值0.79，4月上旬有所回升，低于2021年全年PB周均值0.97。
圖：克而瑞內房股領先指數PB估值走勢與3月持平，中旬開始下降
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
圖：4月克而瑞內房股領先指數成分股相對恒指整體PB下降
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
值得注意的是，2021年至今，房企暴雷頻現，股票、債券價格波動劇烈，在此情況下，原有的行業信心、估值體系不斷被打破。
要知道，市場原有估值體系更多是相對估值，但市場下行之下參考標的缺失，評價標準、財務優化等容易失真，相對估值則更容易被輿情所操控，行業往往會采用較為悲觀的模式去估值，因此很難呈現出企業真實的價值，一些基本面良好的企業則容易被誤傷。
房地產行業的信心需要重塑，無論是從樓市成交情況，還是資本市場表現來看，當前樓市最大的問題仍然是信心問題。畢竟當前任何一些風吹草動，都很有可能刺激行業的敏感神經，而投資者也應給予行業及房企恢復元氣的時間。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 超七成房企股價下跌，原有估值體系被打破
