丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
連日來(lái)，樓市“限跌令”被傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
包括岳陽(yáng)、江陰、唐山、株洲等多個(gè)三四線城市被傳出“限跌令”。據(jù)我們梳理，目前，岳陽(yáng)和江陰住建局官網(wǎng)并未有相關(guān)文件，而唐山、株洲、沈陽(yáng)和菏澤等地，多為住建部對(duì)“惡意降價(jià)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”的銷售行為進(jìn)行約談。
我們?cè)谙蚋髯〗ň智笞C的過(guò)程中，作為2021年“首個(gè)”發(fā)布限跌令的城市，岳陽(yáng)住建局相關(guān)工作人員對(duì)此事較為敏感，不承認(rèn)也不否認(rèn)，只表示不對(duì)外表態(tài)；而江陰市住建局公開(kāi)電話一直處于未接通狀態(tài)。
如今，市場(chǎng)“風(fēng)聲鶴唳”，“限跌令”背后折射幾個(gè)不容忽視的問(wèn)題：首先，“房住不炒”主基調(diào)下，房?jī)r(jià)仍然是不可觸碰的底線；第二，城市與城市之間分化加劇，這也是導(dǎo)致“限跌”與“限漲”同時(shí)出現(xiàn)的根源；第三，房企生存壓力越來(lái)越大，尤其在庫(kù)存壓力大的三四線城市，往往采取“以價(jià)換量”的促銷方式，快速回籠資金。
01
客觀理性看待“限跌令”
一個(gè)月前，岳陽(yáng)“限跌令”的消息便在坊間流傳。消息顯示，岳陽(yáng)市中心城區(qū)新房銷售的實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)格85%，否則將不能網(wǎng)簽。
至于出臺(tái)上述新規(guī)的初衷，據(jù)媒體報(bào)道，岳陽(yáng)市住建局相關(guān)工作人員表示，近期有龍頭房企債務(wù)壓力較大，為了資金回籠，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行惡意降價(jià)，從備案價(jià)8000元/平方米降至5000元/平方米左右，造成市場(chǎng)混亂，與此同時(shí)對(duì)其他樓盤(pán)銷售造成影響。
5000元/平方米單價(jià)對(duì)岳陽(yáng)意味著什么？
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月岳陽(yáng)市新建商品住宅成交均價(jià)為6860元/平方米。相較于全市成交均價(jià)，上述樓盤(pán)降價(jià)幅度接近30%。而岳陽(yáng)房?jī)r(jià)均價(jià)五千出頭時(shí)，還是在2015年，當(dāng)時(shí)最低的月份房?jī)r(jià)也在5186元/平方米。
事實(shí)上，6月以來(lái)，岳陽(yáng)房?jī)r(jià)處于下降趨勢(shì)，7月更是創(chuàng)2020年3月以來(lái)新低，只有6492元/平方米，較5月份房?jī)r(jià)高點(diǎn)的7605元/平方米下降，跌幅達(dá)到約15%。
當(dāng)?shù)匾晃讳N售人員告訴我們，近期樓盤(pán)做活動(dòng)的不在少數(shù)，部分樓盤(pán)也出了八五折限時(shí)促銷的活動(dòng)。
圖：2020年1月以來(lái)岳陽(yáng)市新建商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
除了岳陽(yáng)，沈陽(yáng)、株洲、唐山和昆明，均針對(duì)在售新房大幅降低售價(jià)而約談涉事房地產(chǎn)企業(yè)。
以株洲為例，據(jù)株洲日?qǐng)?bào)9月9日頭版報(bào)道，市住建局就市民反映的部分企業(yè)“采取大幅降低銷售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售或代理銷售新建商品房”，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為，約談涉事企業(yè)，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。
實(shí)際上，此類城市所謂“限跌令”更多的是規(guī)范樓盤(pán)銷售行為，打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，是“房住不炒”主基調(diào)下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的常規(guī)操作。
早在2014年，杭州出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，以規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案行為。2017年，廣東中山要求實(shí)際銷售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%，無(wú)法網(wǎng)上簽約。2019年，馬鞍山和大連也均出臺(tái)了相關(guān)文件，規(guī)定房?jī)r(jià)下調(diào)比例分別不低于10%和5%。
從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售證之后，其中對(duì)“備案價(jià)”做了約束，允許浮動(dòng)幅度便是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容，上下浮動(dòng)的幅度根據(jù)具體城市情況而定。
02
三四線城市壓力與日俱增
城市與城市之間分化，一直以來(lái)都是樓市的重要特征。
從目前“限跌令”出臺(tái)的城市名單看，主要包括昆明、岳陽(yáng)、唐山、江陰、株洲等城市，這些三四線城市面臨去庫(kù)存的壓力，同時(shí)市場(chǎng)降溫之下，銷售壓力逐漸傳導(dǎo)至房企經(jīng)營(yíng)壓力之上。
以岳陽(yáng)為例，8月作為傳統(tǒng)淡季，疊加樓市限跌令和房企約談，新房市場(chǎng)遇冷，供求環(huán)比明顯下跌，其中供應(yīng)下降44%，成交下跌33%。
2018年，岳陽(yáng)樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)開(kāi)啟下行趨勢(shì)，四季度時(shí)房?jī)r(jià)由2017年最高9000元/平米降至7000元/平方米左右，價(jià)格逐漸回歸穩(wěn)定，至今年8月房?jī)r(jià)跌破7000元/平方米。從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年以來(lái)，月度成交套數(shù)基本維持在1500套左右，今年六七月，受大幅降價(jià)影響，成交高位運(yùn)行，分別成交2228套和2286套，成交價(jià)格跌至7000元/平方米以下。
圖：2020年1月以來(lái)岳陽(yáng)市新建商品住宅
成交量?jī)r(jià)走勢(shì)（單位：平方米，元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
究其原因，主要還是由于人口流失導(dǎo)致內(nèi)生動(dòng)力不足造成。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年末岳陽(yáng)市常住人口為505萬(wàn)人，較2010年第六次全國(guó)人口普查減少42萬(wàn)人，減少7.75%。
目前，雖然各大樓盤(pán)加大了促銷力度，但是購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足，加之觀望情緒強(qiáng)烈，近期市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房企來(lái)說(shuō)形勢(shì)較為嚴(yán)峻。
再來(lái)看江陰。
8月江陰新建商品住宅僅成交779套，環(huán)比下降23%，相較于5月成交高點(diǎn)下降58%。而8月供應(yīng)量維持高位，創(chuàng)年內(nèi)最高，供應(yīng)面積達(dá)到52.9萬(wàn)平方米，很顯然，江陰樓市成交動(dòng)能明顯減弱。
從成交價(jià)格來(lái)看，相較于6月年內(nèi)最高均價(jià)下降5.5%，房企“以價(jià)換量”促銷，是成交均價(jià)下滑的一方面原因。
圖：2020年1月以來(lái)江陰新建商品住宅
成交量?jī)r(jià)走勢(shì)（單位：平方米，元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
實(shí)際上，上述城市僅是三四線城市市場(chǎng)降溫的縮影，市場(chǎng)持續(xù)低迷，基于供求關(guān)系失衡疊加庫(kù)存高企，“以價(jià)換量”仍是此類城市市場(chǎng)常態(tài)。
對(duì)比岳陽(yáng)、江陰和昆明庫(kù)存壓力，我們發(fā)現(xiàn)，6月以來(lái)三個(gè)城市庫(kù)存均有明顯抬升，尤其是昆明，由3月去化周期8.2個(gè)月的低值增長(zhǎng)至8月的11.5個(gè)月。三城中，僅岳陽(yáng)去化處于合理健康狀態(tài)，8月去化周期為9.9個(gè)月，去化壓力較小。
對(duì)于重倉(cāng)上述城市的房企，為穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時(shí)搶收業(yè)績(jī)，不得不打起“價(jià)格戰(zhàn)”。
圖：2020年8月以來(lái)岳陽(yáng)、江陰、昆明去化周期走勢(shì)（單位：月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
實(shí)際上，目前對(duì)于“限跌令”也存在過(guò)度解讀的問(wèn)題，總體來(lái)看，“房住不炒”的主基調(diào)下，房?jī)r(jià)仍然是敏感點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然持續(xù)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，整體運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
隨著信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進(jìn)，短期來(lái)看無(wú)論是三四線城市，還是核心一二線城市，都將面臨一定的下行壓力。在“限跌令”之下，預(yù)計(jì)傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”將平淡收?qǐng)觯N售表現(xiàn)不及往年。
而房企在融資端供需兩端受限，保衛(wèi)現(xiàn)金流成為當(dāng)下的核心訴求，對(duì)于房企而言，只有通過(guò)抓銷售、促回款，才能更好的實(shí)現(xiàn)自救。因此，地方政府在考慮出臺(tái)相關(guān)“限跌令”文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的前提之下，綜合考量房企生存壓力以及市場(chǎng)規(guī)則，制定合理的上下浮動(dòng)比例，允許開(kāi)發(fā)商擁有合理的“以價(jià)換量”空間。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： “限跌令”背后：“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍是不可逾越的紅線
