丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
近期，房地產(chǎn)市場政策利好不斷，但整體市場端尚未回暖。
從房價上漲情況來看，3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城2月房價數(shù)據(jù)，新建商品住宅中27個城市房價環(huán)比上漲，40個城市房價下降，其中西安領漲全國；二手房方面，10個城市環(huán)比上漲，57個城市二手房價下跌，其中北京連續(xù)3個月上漲，同比漲幅更是連續(xù)6個月居全國首位。
與房價相對應的是，2月百城單月成交面積同環(huán)比分別下降41%、29%，單月成交量創(chuàng)下2020年新冠疫情爆發(fā)以來次新低，3月以來周度成交數(shù)據(jù)整體延續(xù)小幅下行趨勢，但與房價漲幅特張類似，不同城市分化顯著，漲跌參半。
目前政策底已現(xiàn)，但市場底尚未真正到來，分化仍然為目前市場的關鍵詞，“金三銀四”能否如期而至，成為行業(yè)普遍關注的問題。
01 房價上漲城市數(shù)量銳減
從全國商品房價格來看，經(jīng)過測算，1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%，連續(xù)5個月全國商品房銷售均價低于萬元以下。
從房價上漲城市數(shù)量來看，自2020年1月以來，房價同比上漲城市數(shù)量不斷減少，2月新建商品住宅同比上漲城市有46個，較2020年1月減少29%。
值得注意的是，2月只有27個城市房價環(huán)比上漲，較去年同期減少了五成之多，房價下跌的城市多達40個，而去年同期僅12個城市房價下跌。
整體而言，各等級城市房價均呈現(xiàn)漲幅回落或跌幅擴大跡象，大部分二三線城市市場仍較為低迷。
圖：2020年1月以來各能級城市新建商品住宅價格同比變動情況
圖：2020年1月以來各能級城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況
02 部分城市回暖苗頭顯現(xiàn)
各城市房價水平到達歷史底部，但部分城市已有回暖征兆。
比如四大一線城市普漲，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，二手住宅價格漲幅比上月擴大0.4個百分點。一線城市已經(jīng)進入到了二手房成交為主流的房地產(chǎn)市場，上海、北京、廣州包攬二手房漲幅TOP3。
表：70城新房和二手房價環(huán)比漲幅前十
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
二線城市中，漲幅居前的城市多為省會城市及強二線城市，西安是唯一新房同環(huán)比漲幅TOP10 中均出現(xiàn)的二線城市。
此時的房地產(chǎn)類似于五年前，房地產(chǎn)市場周期性輪動，城市房價輪動上漲。具體而言，一線城市市場率先轉暖，然后二線城市漸次崛起，隨后在棚改貨幣化安置的助力下，三四線城市市場全面轉暖。
從目前市場行情來看，上漲城市具備哪些特征？西安便是典型的樣本城市。
供求關系是決定西安房地產(chǎn)市場熱度的核心因素。“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達到1295萬人，較“六普”增加448萬。如果持續(xù)供不應求，市場將會步入上升周期。2022年2月，西安新建商品住宅成交面積52萬平方米，而供應面積僅為36萬平方米，供求比降至0.69。
西安屬于供應主導型市場，尤其是主城區(qū)，基本處于“斷供”狀態(tài)，再加上新盤入市嚴格“限價”，一二手房倒掛進一步加劇購房者的搶房心態(tài)，造就了“一房難求”的營銷盛況。西安更是在2月末頻現(xiàn)“千人搖”盛況，多個項目開盤即售罄。
圖：2020年1月至2022年2月西安商品住宅供求情況（單位：平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從新房市場周成交數(shù)據(jù)也可以看出，整體成交走勢延續(xù)小幅下行趨勢，但東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內陸二線城市已出現(xiàn)回暖苗頭。以武漢、杭州、青島、北京、揚州等為典型代表，杭州、青島第11周環(huán)比漲幅均超20%，一線城市中北京第11周環(huán)比漲幅也達18%。回落城市以基本面較差的三四線城市為主，長沙、南京則迎來階段性回調期。
圖：全國重點城市2022年3月以來周度商品住宅成交面變動情況（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
03 政策利好下“銀四”可期
春節(jié)以來，為了保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，促進行業(yè)良性發(fā)展，地方政府因城施策，相繼出臺放松政策，比如放松公積金貸款，降首付、下調房貸利率等。
進入3月，鄭州19條新政“救市”打響“松綁”第一槍，隨后金融委、銀保監(jiān)會、央行、財政部、證監(jiān)會、外匯局等6部委對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展均表現(xiàn)出積極態(tài)度，房地產(chǎn)稅暫緩擴大試點更是為當前低迷樓市注入一針“強心劑”。
但由于前期調控加碼、房企暴雷、項目降價等原因，促使購房者信心備受打擊，短期內觀望情緒濃厚。CRIC重點監(jiān)測城市的項目客戶認購率較為明顯的體現(xiàn)出這種觀望情緒，“看得多，買得少”仍是3月購房者主流心態(tài)。
隨著市場信心逐步恢復，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉暖，鄭州、濟南、徐州等二線及強三線城市市場或將輪動復蘇。
從CRIC監(jiān)測的2月以來不同城市去化率大于70%的19個項目來看，一線城市上海占5席；而基本面良好的內陸二線城市西安有7個項目去化大于70%，去化達到100%的項目就有5個。此外，東南沿海核心二三線城市泉州表現(xiàn)亮眼。
表：2022年2月以來不同城市部分去化率大于70%的熱銷項目（單位：套，元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
隨著政策利好不斷傳導，居民購房預期迎來改變，但短期內信心修復仍需要時間，從成交來看預計“金三”成色難以和去年同期想對比，但較2月預期企穩(wěn)回升，隨著市場信心恢復，“銀四”市場表現(xiàn)值得期待。
但市場分化格局已成為房地產(chǎn)行業(yè)不爭的事實，“人+錢”等基本面優(yōu)秀的城市將率先回暖，但能否實現(xiàn)傳統(tǒng)“小陽春”仍有待觀察，弱二線及多數(shù)三四線將繼續(xù)盤整。
整體而言，目前政策底已現(xiàn)，但傳導至市場需要一定的時間周期，市場底尚未真正到來。
考慮到2月新房銷售規(guī)模同比負增長，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著下行趨勢，整體行業(yè)尚未迎來真正的回暖時刻。但受到政策利好影響，部分熱點城市城市已有的回暖跡象，很難代表整體行情，無論是熱點城市，還是熱點區(qū)域，未來供應稀缺、核心資源加持的優(yōu)質項目仍將是購房者爭搶的熱點，對于房企而言，需在重點城市“趁熱打鐵”，畢竟“促銷售、抓回款”仍將是接下來的第一要務。
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