丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較強(qiáng)的韌性，市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期，年內(nèi)銷(xiāo)售投資均創(chuàng)新高，與此同時(shí)，受熱點(diǎn)城市成交帶動(dòng)，房?jī)r(jià)和地價(jià)均表現(xiàn)出不同程度上漲。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計(jì)算，2020年全國(guó)商品房均價(jià)為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。與此同時(shí)，2020年全國(guó)土地均價(jià)為6763元/平方米，同比漲幅為18.7%。這意味著，地價(jià)上漲速度快過(guò)房?jī)r(jià)，或?qū)?huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
實(shí)際上，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅更為明顯，聚焦至CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)百城成交數(shù)據(jù)，2020年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅也達(dá)到了近11%，其中，二線(xiàn)城市漲幅有所擴(kuò)大，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，不少城市存在一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。
進(jìn)入2021年，一線(xiàn)與強(qiáng)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲明顯，購(gòu)房需求快速釋放，政策再度走向收緊的通道。上海、杭州、深圳等地針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、打新炒房等行為加碼樓市調(diào)控。未來(lái)進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍將成為政策的主要抓手。
房?jī)r(jià)漲幅整體可控
疫情之下，百城房?jī)r(jià)走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)基本面背離，2020年百城房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大。具體而言，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為16018元/平方米，同比上漲10.8%。
從近十年全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅情況來(lái)看，2012年房?jī)r(jià)漲幅最低，至2018年漲幅均在10%以下，2019年百城房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了11.2%至近十年來(lái)制高點(diǎn)，2020年百城房?jī)r(jià)漲幅有所回落，但仍然高位運(yùn)行。
圖：全國(guó)百城2011-2020年新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院
具體到2020年房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以看出，其年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅曲線(xiàn)呈現(xiàn)“上揚(yáng)-收窄-企穩(wěn)”的特征。下半年以來(lái)，購(gòu)房需求釋放的同時(shí)，19個(gè)熱點(diǎn)城市加碼樓市調(diào)控，成交均價(jià)企穩(wěn)。
值得注意的是，2020年二季度以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)曾連續(xù)4個(gè)月突破萬(wàn)元大關(guān)，5月全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)突破9949元/平方米，隨后從6月起9月一直保持1萬(wàn)以上高位。但至10月，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)回歸萬(wàn)元以下。
考慮到疫情影響及“三條紅線(xiàn)”的壓力，進(jìn)入第四季度許多房企會(huì)有降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)作，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)再次回到萬(wàn)元以下也在情理之中。疊加調(diào)控收緊影響，各大城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)入“偏冷”區(qū)間，部分城市面臨房?jī)r(jià)調(diào)整壓力。
圖：2012年以來(lái)全國(guó)百城年初累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
過(guò)去一年，貨幣寬松的政策大環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上升，財(cái)富高凈值群體購(gòu)房既消費(fèi)又儲(chǔ)蓄，倒逼剛需恐慌性購(gòu)房消費(fèi)，甚至部分投資性需求再度進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)而推升房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。
二線(xiàn)城市漲幅最大，成都居首位
分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市2020年新建商品住宅成交均價(jià)為44968元/平方米，同比上漲2.7%，漲幅低于二三四線(xiàn)城市，縱向?qū)Ρ榷裕?020年一線(xiàn)城市漲幅并不大，甚至是歷史上偏低位的水平。這也從側(cè)面說(shuō)明，一線(xiàn)城市對(duì)于高價(jià)項(xiàng)目備案方面管控比較嚴(yán)。
32個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15599元/平方米，同比上漲9.6%，相較于2019年漲幅有所擴(kuò)大，在各能級(jí)城市中漲幅最高。從近十年漲幅來(lái)看，2020年二線(xiàn)城市漲幅處于中間位水平。究其原因，主要是由于二線(xiàn)城市“無(wú)門(mén)檻”的戶(hù)籍政策，促使新增人口快速導(dǎo)入，購(gòu)房需求持續(xù)釋放，因此房?jī)r(jià)易漲難跌。
三四線(xiàn)城市近三年來(lái)漲幅相對(duì)較溫和，2020年漲幅較2019年有所收窄，64個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12287元/平方米，同比上漲8.1%。三四線(xiàn)城市漲幅高點(diǎn)在2017年，相較于高位時(shí)，2020年三四線(xiàn)城市漲幅相對(duì)收窄。
圖：各能級(jí)城市2020年新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
具體城市而言，2020年100城新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅最高為成都，一年漲了25%，此外，漲幅超20%的城市還有蘇州。除了成都和蘇州兩城市二線(xiàn)城市以外，其余漲幅較大的城市均為三四線(xiàn)城市，TOP10城市漲幅門(mén)檻值為14%，漲幅前十的城市房?jī)r(jià)除汕頭以外，房?jī)r(jià)均價(jià)均已過(guò)萬(wàn)。
表：2020年100城新建商品住宅成交均價(jià)漲幅TOP10（單位：元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
值得注意的是，去年一年，并非所有城市房?jī)r(jià)上漲，也有不少城市面臨市場(chǎng)下行壓力，房?jī)r(jià)下跌城市多為三四線(xiàn)城市。其中跌幅最大的為東營(yíng)，同比下跌16%，鄭州則是房?jī)r(jià)跌幅TOP10中唯一一個(gè)二線(xiàn)城市，跌幅達(dá)到了10%，跌幅排在了全國(guó)第六位。實(shí)際上，鄭州屬于庫(kù)存及供應(yīng)較高城市，再加上今年受疫情影響，整體節(jié)奏推遲，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目為了加速去化，紛紛采取打折促銷(xiāo)的形式，最終造成了整體均價(jià)的下跌。
表：2020年100城新建商品住宅成交均價(jià)跌幅TOP10（單位：元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
一二手房?jī)r(jià)倒掛助推“打新潮”
在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中，“打新”成為樓市衍生出的一大熱詞。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2020年有5個(gè)一二手房倒掛項(xiàng)目的城市就到達(dá)了21個(gè)。其中，南京倒掛項(xiàng)目個(gè)數(shù)最多，達(dá)到了92個(gè)。此外，成都、西安和長(zhǎng)沙倒掛項(xiàng)目也超過(guò)了50個(gè)，由于一二手價(jià)格倒掛，南京、杭州、寧波等屢有項(xiàng)目“萬(wàn)人搖”，盡管政策調(diào)控加碼，但市場(chǎng)熱度不減。
從一二手房倒掛幅度來(lái)看，深圳倒掛最為嚴(yán)重，二手房和新房成交均價(jià)倒掛幅度達(dá)到12%，杭州次之，整體倒掛幅度也達(dá)到10%。因此，在“買(mǎi)到就是賺到”的預(yù)期下，深圳出現(xiàn)無(wú)房戶(hù)搖豪宅的亂象，杭州一項(xiàng)目搖號(hào)人數(shù)更是達(dá)到6萬(wàn)人。
表：2020年二手住房成交均價(jià)和新房成交均價(jià)對(duì)比情況（單位：元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
實(shí)際上，過(guò)去為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，熱點(diǎn)城市紛紛采取“限房?jī)r(jià)”的土拍方式，倒逼房企在拿地時(shí)對(duì)盈利空間進(jìn)行考量，壓制新房房?jī)r(jià)上漲速度。
從實(shí)施效果來(lái)看，我們認(rèn)為除了政策限制措施之外，新房限價(jià)應(yīng)適度放開(kāi)，尤其是單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅項(xiàng)目嘗試逐步放開(kāi)限價(jià)。
過(guò)去幾個(gè)月頻現(xiàn)豪宅搶購(gòu)潮，核心還是在于高端限價(jià)問(wèn)題，一二手豪宅價(jià)格倒掛嚴(yán)重，政策限價(jià)反而加大了人為的炒房空間，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯來(lái)看，是不合理的。解決價(jià)差的源頭問(wèn)題，就能有效的抑制投機(jī)性的需求進(jìn)入，而總需求的降低又會(huì)同時(shí)抑制價(jià)格的上漲。
適度放開(kāi)限價(jià)，可以讓這些產(chǎn)品在價(jià)格高位零星成交，炒房空間不存在了，也就不會(huì)有樓市中恐慌性搶購(gòu)的局面，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步回歸穩(wěn)定有序發(fā)展。
2019年以來(lái)，在“因城施策”的方針下，全國(guó)整體房?jī)r(jià)增速收斂，并趨于穩(wěn)定，2020年“遏制房?jī)r(jià)大漲大跌”已基本有了成效，但現(xiàn)階段房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，短期內(nèi)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。
進(jìn)入2021年，上海、杭州等多城政策加碼，并針對(duì)樓市出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)采取措施，上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，多數(shù)銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國(guó)有大行階段性停貸，為樓市降溫。未來(lái)政策基本面依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化并落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 2020年百城房?jī)r(jià)上漲近11%，成都漲幅居全國(guó)第一
