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房企通過供應(yīng)鏈操作的表外融資

西政財富 西政財富
2021-03-09 14:46 4929 0 0
排名靠前的房企(主要是前30強)大部分都在降低前融成本的紅線,并大范圍地通過供應(yīng)鏈融資等擴充表外債務(wù);排名靠后的房企(尤其是中小房企)在銀行等傳統(tǒng)渠道的融資變得越來越難,非金非銀的融資渠道受到了空前的重視。

作者:西政財富

來源:西政財富(ID:xizhengcaifu)

筆者按:

最近的融資市場有兩個明顯的變化,一是排名靠前的房企(主要是前30強)大部分都在降低前融成本的紅線,并大范圍地通過供應(yīng)鏈融資等擴充表外債務(wù);二是排名靠后的房企(尤其是中小房企)在銀行等傳統(tǒng)渠道的融資變得越來越難,非金非銀的融資渠道受到了空前的重視。

一、房企對供應(yīng)鏈融資的倚重

做地產(chǎn)融資的從業(yè)人士都知道,“三道紅線”的監(jiān)測對象是有息負(fù)債,因此對于開發(fā)商來說,將債務(wù)調(diào)整為無息化基本就能實現(xiàn)不納入有息負(fù)債或不需對監(jiān)管部門進行申報的目的。具體到房企的融資實務(wù)中,第一種方式是開發(fā)商通過增加無息類經(jīng)營性負(fù)債以降低金融有息負(fù)債的需求,如增加應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)、長期應(yīng)付款以及其他應(yīng)付款等,最常見的就是開發(fā)商直接以商票的形式完成對項目總包單位的工程、材料等款項的支付,由此降低有息負(fù)債類的融資需求,而總包單位拿著商票再進行融資時一般情況下對開發(fā)商的有息負(fù)債已無任何影響(但如果開發(fā)商承擔(dān)了擔(dān)保義務(wù)甚至融資成本則另當(dāng)別論);第二種方式是將有息債務(wù)直接按無息處理,還是以開發(fā)商向總包單位開具商票進行支付為例,總包單位拿著商票做保理融資時,融資利息仍由開發(fā)商承擔(dān),但利息實際上是轉(zhuǎn)化為開發(fā)商需補充支付給總包單位的建安費用(一般是出于稅籌的目的),此時的有息債務(wù)就被處理地毫無蹤跡。

在以上所述的兩種操作模式中,讀者很容易發(fā)現(xiàn)供應(yīng)鏈融資的存在,從本質(zhì)上來說就是開發(fā)商自身的融資需求轉(zhuǎn)移到了供應(yīng)商的頭上,并最終通過供應(yīng)商的自行融資減輕開發(fā)商的自主融資需求,這實際上也就形成了我們經(jīng)常說的開發(fā)商的表外債務(wù)(指開發(fā)商仍需對供應(yīng)商的融資承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的情形)。事實上,在房企的經(jīng)營管理實務(wù)中,很多時候項目的總包單位或材料供應(yīng)商都是房企自己實際控制的主體(雖然股權(quán)上不一定存在關(guān)聯(lián)關(guān)系),因此我們做這類總包單位或材料供應(yīng)商的保理融資業(yè)務(wù)本身也直接或間接地捆綁著房企的征信。當(dāng)然,即使是在不存在任何關(guān)聯(lián)或控制關(guān)系的情況下,只要房企能承諾兌付或提供擔(dān)保等增信措施,我們依舊可以很順利地操作總包單位或材料供應(yīng)商對房企的應(yīng)收賬款保理融資等業(yè)務(wù)。就實際的融資情況來看,在房企供應(yīng)商的自主融資中,目前最常見的是供應(yīng)商將其對開發(fā)商的應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)等轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押給保理公司并取得融資,而從最近的市場轉(zhuǎn)向來看,以房企為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈融資已開始往更上游的供應(yīng)商方向游走,而我們目前也將保理業(yè)務(wù)的重點轉(zhuǎn)移到了總包單位的代采業(yè)務(wù)等方向。為便于說明,我們特就近期操作的地產(chǎn)企業(yè)上游單位的代采業(yè)務(wù)進行相關(guān)操作的總結(jié),以期為同業(yè)人士提供實務(wù)參考。                       

二、保理公司材料代采融資架構(gòu)及操作流程

1.施工方/材料供應(yīng)商(如鋼材供應(yīng)商)等上游供應(yīng)商向項目公司供應(yīng)材料、提供施工服務(wù),形成應(yīng)收賬款;

2.項目公司向施工方/材料供應(yīng)商開具商業(yè)承兌匯票,視情況可能需要地產(chǎn)公司國內(nèi)集團總部作為票面承兌人;

3.施工方/材料供應(yīng)商將電子商票背書質(zhì)押給西政保理或其指定的供應(yīng)鏈公司,并申請供應(yīng)鏈公司向其指定供應(yīng)商采購商品、服務(wù)等;

4.地產(chǎn)公司國內(nèi)集團總部根據(jù)項目情況,需要作為票面承兌人,或者提供擔(dān)保、出具付款確認(rèn)函、流動性支持函等;

5.西政保理按照施工方/材料供應(yīng)商的要求,向其指定供應(yīng)商采購商品或服務(wù),并支付貨款;

6.指定供應(yīng)商向施工方/材料供應(yīng)商供應(yīng)材料、提供服務(wù);

7.到期施工方/材料供應(yīng)商歸還采購款及相應(yīng)利息后,西政保理或其指定的供應(yīng)鏈公司解除票據(jù)質(zhì)押;或西政保理或其指定的供應(yīng)鏈公司直接托收后,多出資金返還給施工方/材料供應(yīng)商。

三、代采業(yè)務(wù)的融資要素及基本準(zhǔn)入要求


開票主體
(原始債務(wù)人)
地產(chǎn)企業(yè)及旗下項目公司。對于白名單內(nèi)客戶按照一級到四級分類,對于一級分類中的地產(chǎn)企業(yè),無單筆金額限制(即單個公司單張商票的可接受質(zhì)押額度限制);對于一級及二級分類中的地產(chǎn)企業(yè),項目所在地原則上無區(qū)域限制。
接票主體
(原始債權(quán)人)
施工方/材料供應(yīng)商等上游供應(yīng)商
承兌人
地產(chǎn)公司及旗下項目公司
融資形式
票據(jù)質(zhì)押+代采
融資期限
不超過12個月



授信額度
1.單個供應(yīng)商額度為2000萬元,超過額度需另行申請并審核;
2.對于白名單內(nèi)客戶,一級分類中的地產(chǎn)企業(yè),無單筆金額限制;二級分類中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過500萬元;三級分類中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過300萬元;四級分類中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過200萬元。
融資成本
視項目具體情況調(diào)整
還款方式
經(jīng)協(xié)商一致,視項目情況可提前付息或按月、按季度付息,到期還本



風(fēng)控措施
1.地產(chǎn)公司或旗下項目公司向上游供應(yīng)商開具電子商業(yè)承兌匯票,地產(chǎn)公司作為票面承兌人;若項目公司作為票面承兌人的,須地產(chǎn)公司(集團)提供連帶責(zé)任擔(dān)保、出具付款確認(rèn)函等
2.上游供應(yīng)商收到電子商票后質(zhì)押給西政保理或指定合作機構(gòu)

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 房企通過供應(yīng)鏈操作的表外融資

西政財富

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