作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

近期的香港局勢的發(fā)展牽動了大部分國人的神經(jīng)，各種媒體也是在輪番不斷地跟進報道。香港問題的發(fā)展到了今天的局面，有其國際國內(nèi)錯綜復雜的政治經(jīng)濟外交因素，而經(jīng)濟因素則是其中最重要的內(nèi)因。

先來看一組數(shù)據(jù)，香港歷年經(jīng)濟增長圖：

從數(shù)據(jù)可以看出，香港經(jīng)濟自20112年以來，就維持在3%左右的低增長率狀態(tài)，與隔壁的深圳一路經(jīng)濟高歌猛進形成了鮮明的對比。

香港目前經(jīng)濟的四大支柱產(chǎn)業(yè)分別是：貿(mào)易物流、金融服務、旅游、專業(yè)服務

這四大行業(yè)都不是一個能大量吸納就業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)，而且能提供高薪酬的金融業(yè)屬于精英行業(yè)，吸納的人數(shù)更是少之又少，因此香港的就業(yè)問題一直很嚴峻。盡管這樣，目

這四大支柱產(chǎn)業(yè)在與內(nèi)地的競爭當中也逐漸式微。

首當其沖的是貿(mào)易和物流業(yè)，在我我們國家十大吞吐量排名靠前的大港口當中，香港只能排到第四，而且后面的廣州、青島港背靠巨大的經(jīng)濟腹地，超過香港只是時間問題。

再來說金融服務行業(yè)，不得不承認香港目前仍然是我國最大的金融中心，人民幣最大的離岸交易中心，在人民幣國際化，吸引外資，內(nèi)地企業(yè)走向國際化等方面提供了巨大

便利。但是隨著近幾年來上海加大建設(shè)國際金融中心的力度，以及我國金融改革的持續(xù)推進，這種優(yōu)勢不知道還能維持多久。

那香港的經(jīng)濟問題癥結(jié)在哪里呢？主要的原因應該歸結(jié)于房地產(chǎn)

圖片反映的是美國、日本、香港、中國大陸在近30年名義GDP與房地產(chǎn)市值總額之間的比值。單純從數(shù)據(jù)分析來看，1990年日本的房地產(chǎn)市值與GDP比值達到了3.72的峰值，然后泡沫破滅，經(jīng)濟長期衰退；香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破滅爆發(fā)了亞洲金融危機；美國2008年在1.78倍的峰值爆發(fā)了經(jīng)濟危機，從而影響全球經(jīng)濟衰退。

而香港目前房地產(chǎn)市值與GDP比值是多少呢？5倍！這還只是2016年的水平，目前的情況可能更高。

2008年的全球經(jīng)濟危機證明，發(fā)展實體經(jīng)濟，特別是制造業(yè)才是一個經(jīng)濟體長期發(fā)展經(jīng)久不衰的根本。大量的資金、資源被用在了房地產(chǎn)領(lǐng)域，實體經(jīng)濟得不到應有的發(fā)展，實業(yè)干得好不如買套房坐等升值。

產(chǎn)業(yè)空洞化，無法提供足夠的具有吸引力薪酬的就業(yè)機會，還有就是高房價，讓香港的年輕人看到的是一個灰暗的未來。為社會埋下了一個不穩(wěn)定的因素，極易受到外部因素的煽動。

下圖展示的是收入房價比，世界主要城市比較中，香港位居第一

內(nèi)地的房地產(chǎn)制度發(fā)源于香港，包括70年產(chǎn)權(quán)制度、土地財政運轉(zhuǎn)體系，甚至是恒碧萬這一類宇宙級的房企的玩法，都是繼承自香港的衣缽。香港的危機，為我們提供了前車之鑒，未來我們可以看到下面幾個明顯的趨勢：

一是房地產(chǎn)調(diào)控會長期化，常態(tài)化。我之前的文章里面就已經(jīng)講過，千萬不要低估決策層這次調(diào)控房地產(chǎn)的決心。靠舉債，高杠桿來發(fā)展房地產(chǎn)和基建的經(jīng)的模式，已經(jīng)走到了盡頭。而且風險累積，金融系統(tǒng)風險不可控因素在增加，近期高層一直在強調(diào)嚴控金融風險。近期不斷爆出的收緊融資的新聞，已經(jīng)讓房地產(chǎn)融資感受到了深深的含意。

二是人才公寓、公租房建設(shè)會長期推進。德國和新加坡的公房、公租房建設(shè)模式，是社會穩(wěn)定的壓艙石，已經(jīng)被高層深入學習研究。近幾年各地政府在人才公寓供地上的傾斜，是有目共睹的，高層有極大地決心在做這件事情。

三是純粹的房地產(chǎn)開發(fā)賣房的模式會越走越窄，高層更樂意看到房地產(chǎn)公司脫虛入實。怎么個理解呢，如果你做自持物業(yè)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那在某種程度上可以認定為是在支持實體經(jīng)濟。甚至干脆跳出房地產(chǎn)去涉及制造業(yè)，比如某造車的房企，某造機器人的房企，就是準確把握了新的趨勢。

四是房地產(chǎn)長效調(diào)控機制會加速出臺。這里面既包括了之前沸沸揚揚的多主體供地試點，也包括了征收房地產(chǎn)稅的相關(guān)制度的制定。房地產(chǎn)稅的新聞已經(jīng)傳了有五年的時間了，但還是猶抱琵琶半遮面，這不意味著高層取消了這個政策。房地產(chǎn)稅征收的前提有三個：一是全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，二是完善的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值評估體系，三是健全的房地產(chǎn)稅法。目前第一個隨著各地的不動產(chǎn)登記局和全國聯(lián)網(wǎng)的房屋登記制度已初步建立，但是還不夠完善。第二項和第三項工作目前已經(jīng)開始了，房地產(chǎn)稅時代的到來只是時間問題。

香港，前車之鑒，后車之師。

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