作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

先來看規(guī)則變化。

各地溢價(jià)率上限明顯下調(diào)至15%以下，福州、青島、濟(jì)南和天津在二輪集中供應(yīng)地塊中，都設(shè)置了溢價(jià)率上限。較首輪觸頂溢價(jià)率明顯下調(diào)，青島和濟(jì)南兩個(gè)城市首輪拍地中均有地塊成交溢價(jià)率超過60%。

土地出讓方式改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，取消競配建、競自持。比如福州，由原來的“限地價(jià)、控房價(jià)+競自持社會(huì)租賃住房建筑面積/競限價(jià)商品住房建筑面積/搖號(hào)”全部改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，原有競配建的限制取消；青島和濟(jì)南均取消競配建（政府儲(chǔ)備性公有房），地價(jià)觸及上限價(jià)后改為競品質(zhì)（青島）或抽簽搖號(hào)（濟(jì)南）來確定最終競得人。

值得注意的是，天津雖然取消了競自持，但為了滿足年度租賃用地供應(yīng)要求，首次在地塊出讓條件中加入定量自持要求：此次供應(yīng)地塊中有18宗有定量自持租賃要求，占總體量的比例多在10%以下。

加強(qiáng)對(duì)房企參拍資格的審核，并要求參與商品住宅用地競買的企業(yè)須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，禁止房企“馬甲”拍地。

上述規(guī)則變化正意味著，土拍市場迎來全方位的“監(jiān)管”。

值得注意的是，由于熱點(diǎn)城市在8月紛紛迎來溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯減少，地市場溢價(jià)率較上月大幅下滑，8月環(huán)比減少5.4個(gè)百分點(diǎn)，降至8.1%，創(chuàng)下2020年以來的最低值。

圖：重點(diǎn)監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價(jià)率走勢圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC

青島、濟(jì)南和天津明顯轉(zhuǎn)冷。

先看青島。截止9月10日，青島共成交63幅地，攬金242億元，僅有4宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競品質(zhì)階段。

但相較于首輪拍地，青島相對(duì)比較平穩(wěn)。在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增加的影響下，二輪成交平均地價(jià)較首輪上漲16%，不過成交溢價(jià)率受限價(jià)影響較首批集中成交微降了1個(gè)百分點(diǎn)。參拍企業(yè)來看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得。

濟(jì)南相較于青島則明顯轉(zhuǎn)冷。不僅無一地塊溢價(jià)成交，更是有17宗地塊因無人報(bào)名競買而臨時(shí)撤牌，導(dǎo)致流拍率飆升至30%以上。而首輪集中土拍濟(jì)南的平均溢價(jià)率達(dá)12%，流拍率亦控制在5%的低位。

天津也明顯降溫，40宗地平均溢價(jià)率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價(jià)率大幅下降十個(gè)百分點(diǎn)，二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。

表：青島、濟(jì)南和天津2021年兩次集中土拍熱度對(duì)比（萬平方米、億元、元/平方米）

注：青島成交地塊包括截止9月10日未確定最終競得人的4宗競品質(zhì)地塊

數(shù)據(jù)來源：CRIC

福州相較于上述三城表現(xiàn)出“冷熱分化”的態(tài)勢，長樂和馬尾表現(xiàn)相對(duì)冷淡，市內(nèi)四區(qū)市場依舊火熱。參拍的19宗涉宅地有4宗中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達(dá)32%，流拍地塊多位于長樂和馬尾等外圍城區(qū)。

從溢價(jià)率來看，福州二輪土拍總溢價(jià)率達(dá)13%，雖然較首次集中土拍熱度下降5.5個(gè)百分點(diǎn)，但考慮最高15%溢價(jià)率要求，整體依然維系較高熱度，尤其是中心四區(qū)的11宗地除2宗底價(jià)成交外，其余9宗均到達(dá)最高限價(jià)并搖號(hào)，比重超八成。

表：福州2021年兩次集中拍地對(duì)比（萬平方米、億元、元/平方米）

注：本表統(tǒng)計(jì)范圍為福州中心四區(qū)及馬尾、長樂涉宅地塊。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

關(guān)于盈利測算，是企業(yè)最為關(guān)心的問題，尤其是在保衛(wèi)現(xiàn)金流的當(dāng)下。

“限地價(jià)、搖號(hào)”競地模式已成為主流，加之溢價(jià)率均控制在15%以下，房企拿地成本相較于首輪集中拍地大幅下降。

此外，二輪集中“搶地”的情況不再，房企偏向理性拿地，低熱度下，集中供地利潤空間有所釋放。

比如福州，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的10宗地塊有8宗地成交樓板價(jià)較周邊地價(jià)下降，拿地價(jià)格整體呈現(xiàn)下降趨勢。而就盈利情況來看，整體較為可觀。

按照綜合指標(biāo)銷售價(jià)，除“大熱門”地塊晉安區(qū)紅光村及周邊地塊外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過萬元，盈利空間均十分可觀。

即便是熱門晉安區(qū)紅光村地塊，尚有一定盈利空間。該地塊共吸引10余家房企參拍，開拍即觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終保利以17.13億+搖號(hào)競得，平均樓板價(jià)高達(dá)21507元/平方米，也是本場土拍中樓板價(jià)最貴的地塊。該地塊還要配建2萬平方米人才限價(jià)商品房（價(jià)格為商品住宅備案價(jià)格的70%），按照商品住宅銷售指導(dǎo)價(jià)為32000元/平方米綜合測算，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，也不算“無利可圖”。

表：福州二輪集中土拍中封頂搖號(hào)地塊盈利情況（億元、元/平方米）

注：由于部分地塊用地性質(zhì)較為復(fù)雜，本表綜合房價(jià)和地房比為初步估算。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

再來看天津。

經(jīng)過測算，本輪成交地塊的平均地房比僅為0.42，較首批次成交地塊平均0.48的地房比進(jìn)一步擴(kuò)大；并且大部分地塊的實(shí)際可售地價(jià)與周邊房價(jià)的差距都在8000元/平方米以上，部分地塊的房地差甚至可達(dá)2萬元/平方米以上。

天津二輪集中成交大部分項(xiàng)目，利潤空間較為可觀。

舉個(gè)例子，本輪成交樓板價(jià)超過1萬元/平方米的高價(jià)地中，7宗地，僅有1幅地的地房比超過0.6，其余地塊的地房比都在0.4~0.6之間。包括位于南開中心區(qū)域的南開區(qū)靈隱南里地塊，該地塊創(chuàng)下本輪成交名義地價(jià)最高，成交樓板價(jià)達(dá)3萬元/平方米，但其周邊多為高端改善住宅項(xiàng)目，平均售價(jià)接近6萬元/平方米，因此該項(xiàng)目的地房比僅有0.51，房地差也高達(dá)2.8萬元/平方米，利潤空間十分充足。

表：天津二輪集中供地成交高價(jià)地項(xiàng)目的盈利空間預(yù)期（萬元/平方米）

第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，地市熱度控制在較低水平，房企拿地成本降低，為房企留出一定的利潤空間，更大的意義在于，通過“穩(wěn)地價(jià)”實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房價(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”，同時(shí)，對(duì)于中小房企而言，限制“馬甲”和“搖號(hào)”的情況下，拿地機(jī)會(huì)增加，競拍環(huán)境更加公平、有序。

在中央要求各地優(yōu)化土地競拍規(guī)則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來拍地的重點(diǎn)城市二輪大都將呈現(xiàn)溢價(jià)率指標(biāo)下降、盈利空間擴(kuò)大的格局，尤其是前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價(jià)有望進(jìn)一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報(bào)名塊數(shù)的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規(guī)則博弈。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 二輪集中土拍進(jìn)行時(shí)，新規(guī)之下熱度是升是降？