觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
機(jī)會(huì)總是留給有準(zhǔn)備的人。
手握千億短期可動(dòng)用現(xiàn)金，新世界發(fā)展將繼續(xù)加強(qiáng)中國內(nèi)地市場的收并購活動(dòng)。
日益分化的內(nèi)房市場讓蟄伏者占優(yōu)，這對過去幾年表現(xiàn)激進(jìn)，如今卻陷入經(jīng)營困難的出險(xiǎn)房企來說大概不太公平，但事實(shí)就是如此。
業(yè)界也曾喜歡談?wù)撔率澜绨l(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢，只是情況已發(fā)生變化，天平似乎越來越傾斜到這家港資開發(fā)商身上。
去年下半年以來，該公司已完成對三個(gè)大灣區(qū)舊改項(xiàng)目的收購。
據(jù)資本市場消息，3月15日，新世界發(fā)展召開了2022財(cái)年中期業(yè)績后非交易路演，著重講述了在新發(fā)展環(huán)境下內(nèi)地業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略構(gòu)思。
會(huì)議由新世界集團(tuán)高管，包括執(zhí)行董事兼新世界中國行政總裁黃少媚、K11高級副總裁兼南區(qū)負(fù)責(zé)人鄒郁，以及首席財(cái)務(wù)總監(jiān)劉富強(qiáng)等主持。
新世界發(fā)展是最早參與內(nèi)地投資的港資企業(yè)之一。
在第一代領(lǐng)導(dǎo)人鄭裕彤帶領(lǐng)下，新世界集團(tuán)于上世紀(jì)80年代率先來到廣州，開發(fā)建設(shè)了中國首間中外合資酒店——中國大酒店。
當(dāng)時(shí)，新世界發(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)主要分為兩個(gè)獨(dú)立板塊：新世界中國是內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展的主體，于1997年在港交所主板上市，內(nèi)地商業(yè)、百貨部分則交由新世界百貨主理。
出于對內(nèi)地經(jīng)濟(jì)前景的看好，新世界中國前20余年發(fā)展布局策略傾向于全覆蓋，基建、住宅、寫字樓、商場、舊城改造以及度假村等范疇均有涉及，表現(xiàn)十分活躍。
且投資地域十分廣闊，對一二三線城市基本上一視同仁，以較低的價(jià)格勾下大量土儲(chǔ)。在華北及東北的北京、沈陽、大連、天津，華中的武漢、長沙，西部的成都、貴陽，華南的廣州、海口等地，均能看到新世界中國的身影。
但2000年后，新世界中國拓展速度肉眼可見地放緩，招拍掛、收并購動(dòng)作寥寥。早年囤積的土儲(chǔ)支撐著該公司的業(yè)績，直至10年代初期。
資料顯示，截至2013年新世界中國擁有約2650萬平方米土地儲(chǔ)備，過去積累的項(xiàng)目不在少數(shù)。雖然彼時(shí)二三線城市火爆的行情能暫時(shí)緩解部分焦慮，但長期缺乏新增土儲(chǔ)的問題最終還是會(huì)擺到眼前。
2012年，第二代領(lǐng)導(dǎo)人鄭家純接任主席，新世界向外公布了進(jìn)取的目標(biāo)：“希望新世界能成為香港地產(chǎn)商的‘四大’，甚至第一。”并為此制定了相應(yīng)改革措施。
內(nèi)地業(yè)務(wù)成為被調(diào)整對象之一，鄭家純的思路是，新世界中國住宅、商業(yè)兩手抓同步加快投入。據(jù)悉，這一年新世界中國的對外融資規(guī)模超過百億港元。
其中，住宅部分調(diào)整買地策略，傾向于在二三線城市購入規(guī)模較小不需要長期發(fā)展的土地，以縮短發(fā)展周期，加快周轉(zhuǎn)速度。商業(yè)方面瞄準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一二線城市開發(fā)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，如沈陽、廣州、武漢、海口及成都等，主要用作長遠(yuǎn)收租，增加經(jīng)常性收入。
2014年，鄭氏家族發(fā)起對新世界中國的私有化，尋求更靈活的融資手段，擴(kuò)大對內(nèi)地投資。
翌年，內(nèi)地房地產(chǎn)市場走弱。新世界中國持續(xù)剝離非核心資產(chǎn)，分別向兄弟平臺(tái)周大福出售酒店管理業(yè)務(wù)套現(xiàn)19.63億港元，向恒大集團(tuán)出售武漢、海口、惠州、貴陽和成都多個(gè)物業(yè)，交易金額超200億元。
“出售標(biāo)志著集團(tuán)減低二線及三線城市及毛利率較低項(xiàng)目投資，把資源集中在一線及1.5線城市及中型物業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到優(yōu)化物業(yè)發(fā)展及投資組合策略。”新世界當(dāng)時(shí)解釋。
2016年，新世界中國私有化成功，第三代掌舵人鄭志剛逐漸走向臺(tái)前。
出清了大量二三線城市項(xiàng)目后，新世界中國投資重心開始往粵港澳大灣區(qū)轉(zhuǎn)移。在“激進(jìn)一點(diǎn)”口號(hào)引領(lǐng)下，新世界在廣州、深圳、佛山等灣區(qū)內(nèi)核心城市增購?fù)恋兀⒓訌?qiáng)對城市更新、產(chǎn)城融合的研究。
截至2021年12月31日，新世界發(fā)展于中國內(nèi)地持有約551.6萬平方米土地儲(chǔ)備，其中54%位于大灣區(qū)。而持有的10個(gè)舊改項(xiàng)目，全部位于廣州和深圳。
快贏
研究新世界中國內(nèi)地的歷史沿革，能更好地幫助我們理解，為何對新世界來說，目前劇變的房地產(chǎn)市場帶來了挑戰(zhàn)，但更多是機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，近年來新世界中國業(yè)務(wù)發(fā)展的其中一個(gè)矛盾點(diǎn)，是擴(kuò)張決心與價(jià)格越來越失衡的土地市場之間并不匹配。
向來注重利潤率和財(cái)務(wù)健康的港資開發(fā)商，面臨土地市場激烈的競爭和高企的價(jià)格，往往難以像部分內(nèi)房那般不計(jì)成本。
直至疫情和房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整時(shí)代到來，讓新世界看到業(yè)務(wù)加速的可能性。
“疫情期間現(xiàn)金為王……”、“逆市中現(xiàn)金永遠(yuǎn)為王……”據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解鄭志剛在疫情爆發(fā)后的幾場業(yè)績會(huì)內(nèi)，曾多次提到公司擁有十分充足的現(xiàn)金，能在合適時(shí)間入市增強(qiáng)核心業(yè)務(wù)。
而來自參與最新這場路演的投資者透露，鄭志剛在2021年6月份已在公司內(nèi)部公布“quic kwin”（快贏）戰(zhàn)略，并很快督促手下團(tuán)隊(duì)開展相關(guān)工作。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，新世界中國去年下半年在收并購方面主要在舊改方面取得突破，并將3個(gè)項(xiàng)目收入囊中。
它們分別為位于深圳市光明區(qū)新湖街道的深圳光明光僑食品廠改造項(xiàng)目，項(xiàng)目占地約5萬平米，預(yù)計(jì)改造后可提供超16萬平米可售住宅；深圳市龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目，項(xiàng)目總規(guī)劃面積65萬平方米；以及位于廣州市海珠區(qū)的廣東省應(yīng)急醫(yī)院、廣東省第二人民醫(yī)院宿舍區(qū)項(xiàng)目。
“去年這種情況下，市場上有很多發(fā)展商、同行愿意把他們項(xiàng)目（的股權(quán)）拿出來銷售。”黃少媚會(huì)上對投資者們?nèi)缡墙榻B，第一個(gè)并購案188工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目在去年8-9月份就成功落定。
“它是一個(gè)發(fā)展商做了10年的工改項(xiàng)目，已經(jīng)全部拿了總規(guī)。”有投資者這樣轉(zhuǎn)述，新世界是以非常便宜的價(jià)格收購了65%股權(quán)，入駐后立刻完成了剩余拆遷處理工作，項(xiàng)目目前已經(jīng)動(dòng)工。
參加會(huì)議的投資者告訴觀點(diǎn)新媒體，除該項(xiàng)目外，光僑食品廠改造項(xiàng)目最快也將在今年10月動(dòng)工。而廣東省應(yīng)急醫(yī)院、廣東省第二人民醫(yī)院宿舍區(qū)項(xiàng)目，目前也已經(jīng)全部搬遷完畢，今年內(nèi)要?jiǎng)庸ら_建。據(jù)悉，這批項(xiàng)目的毛利率預(yù)計(jì)高于50%。
而早前，2月末的業(yè)績會(huì)上，鄭志剛曾宣布將預(yù)留約200億港元用于推進(jìn)收并購。
首席財(cái)務(wù)總監(jiān)劉富強(qiáng)于路演中就補(bǔ)充稱，新世界在收并購上并不局限香港或者內(nèi)地，約200億港元的預(yù)算中，內(nèi)地方面占90億元人民幣，香港會(huì)用大概80億港元。
但黃少媚強(qiáng)調(diào)，新世界中國在收并購上并非來者不拒。未來意愿收購的項(xiàng)目，必須具備能夠快速開發(fā)、快速銷售的條件。另外，項(xiàng)目地段、內(nèi)部復(fù)雜程度都是考量的標(biāo)準(zhǔn)。
“我們要做充足的盡職調(diào)查，也會(huì)非常注重法律的穩(wěn)健”，投資者如此引用會(huì)中高管表態(tài)。
千億
強(qiáng)調(diào)“快速開發(fā)、快速銷售”的背后，是新世界對公司資金安全的考量。通過加強(qiáng)出售非核心資產(chǎn)、加強(qiáng)樓盤的推售回款，新世界近兩年來一直維持著大量的現(xiàn)金儲(chǔ)備。
資料顯示，在2019/2020財(cái)年，新世界發(fā)展通過出售資產(chǎn)，合共收回了106億港元現(xiàn)金。2020/2021財(cái)年則出售了約180億港元非核心資產(chǎn)，本年度還將計(jì)劃出售80-100億港元。
因此到2020/2021財(cái)年末，新世界發(fā)展擁有現(xiàn)金儲(chǔ)備大概1000億港元。黃少媚稱，公司短期內(nèi)可動(dòng)用資金大約有500多億港元，仍然十分充裕。這也是“快贏”戰(zhàn)略得以成功的基礎(chǔ)，也是新世界面對下行行情的底氣所在。
“過去我們一直堅(jiān)持的是財(cái)務(wù)穩(wěn)健。”路演中有高管如此表示，目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體基調(diào)仍是穩(wěn)中求進(jìn)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。新世界中國有比較激進(jìn)的一面，但也不會(huì)遠(yuǎn)離大基調(diào)。
接下來的一年，新世界將堅(jiān)持三個(gè)主要方向：第一，嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)狀況，維持財(cái)務(wù)穩(wěn)健；第二，深耕大灣區(qū)；第三，堅(jiān)持穩(wěn)中求勝、開源節(jié)流的策略。
通過投資物業(yè)加強(qiáng)經(jīng)常性收入，是新世界發(fā)展加強(qiáng)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的重要手段。
遵循相同的“商業(yè)與住宅并重”發(fā)展策略，商業(yè)地產(chǎn)出身的鄭志剛將自創(chuàng)品牌K11融入新世界，以此加強(qiáng)了后者的商業(yè)產(chǎn)品線。目前，K11已從一個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目逐漸成長為新世界逆市增長的關(guān)鍵板塊。
資料顯示，在2021/2022財(cái)年上半年，新世界發(fā)展在中國內(nèi)地的物業(yè)投資收入達(dá)到10.21億港元，同比上升16.7%；香港分部收入14.97億港元，同比增長4%。在疫情的影響下，新世界發(fā)展整體租金收益率仍上升了9%。
截至目前，新世界在香港及中國內(nèi)地合共營運(yùn)17個(gè)K11項(xiàng)目。按照規(guī)劃，K11將在未來4年增加21個(gè)新項(xiàng)目，即總運(yùn)營項(xiàng)目將達(dá)到38個(gè)，運(yùn)營面積達(dá)到280萬平方米。
據(jù)此，香港及中國內(nèi)地K11項(xiàng)目租金收入由2021財(cái)年到2026財(cái)年，將達(dá)到30%以上的復(fù)合年均增長率。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 年報(bào)觀察 | 新世界內(nèi)地要快贏
