今年春節(jié)置業(yè)潮的疲軟給了迫切盼望房產(chǎn)回暖的開發(fā)商當頭一棒。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日，下同），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比下降51%。

另據(jù)相關平臺數(shù)據(jù)則顯示，2022年春節(jié)假期重點15城新房成交959套，創(chuàng)近5年同期新低，同比去年春節(jié)下跌42.1%。

房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學特聘研究員、同致行（中國）地產(chǎn)、同致誠評估創(chuàng)始人王波博士認為，可以用“開發(fā)商躺平，購房者信心不足，返鄉(xiāng)置業(yè)爽約，城市分化加劇”來總結樓市春節(jié)檔成績單。

01 2022樓市開局啞火

即便年前中央“雙降”托市，市場卻用直白的數(shù)字告訴我們：這波安利老子不吃。

據(jù)CRIC監(jiān)測，40個重點城市在春節(jié)周成交量僅為44.5萬㎡，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到13%。

供應下降是成交下降的主因。整體來看，春節(jié)期間房企推盤意愿普遍不高，在促銷方面減少營銷投入，相應營銷舉措也不多。

CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)周期間全國除上海、南京等少數(shù)熱點城市有少量供應外，許多城市幾近“零供應”。

40個重點城市在春節(jié)兩周的新增供應量僅為434.4萬㎡，較2021年同期下降23%，撇除2020年新冠疫情影響與2019年對比，降幅也達到20%。

此外，春節(jié)期間，多數(shù)城市售樓處處于“躺平”狀態(tài)，僅留守1至2人例行值班，既無加推，也無大型促銷活動。

據(jù)多方咨詢和不完全統(tǒng)計，北京和深圳的售樓處約半數(shù)保持正常開放，上海則有20余個售樓處開放，與過往一些年份春節(jié)的熱火朝天形成鮮明對比。

02 未來城市能級決定房價？

盡管身處寒冬，也有一絲暖意。

在全國樓市分化加劇的大背景下，一二線核心城市更早回暖。

春節(jié)期間，一線城市的成交量同比微跌8%，主要源于去年基數(shù)較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節(jié)周成交量同環(huán)比齊增，較2019年增幅達到16%，市場熱度較高。

二線城市中，西安、蘇州、寧波等城市在節(jié)前迎來一波供應放量，表現(xiàn)相對較好，而武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島等城市成交同環(huán)比降幅較大，且單個城市之內(nèi)主城區(qū)內(nèi)和遠城區(qū)的項目也出現(xiàn)顯著分化，主城區(qū)改善和豪宅項目來訪量也較低。

三四線的情況則延續(xù)了過去一年的走勢，跌多漲少。

可以預見的是，未來“城市能級”將和房價深度綁定，2022年可能是三四線城市最難的一年。

03 今年房子為啥不好賣了？

為什么今年春節(jié)樓市這么冷淡？主要有4點原因。

1、當前購房市場的供求兩端均出現(xiàn)“躺平”或“觀望”心態(tài)。

12月份以來，央行降準降息、按揭貸款正常化、首套及二套利率下降等一連串利好接踵而至；收并購案例也逐漸落地，如世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)等項目順利出手。不少開發(fā)商在期盼多重政策作用下的“救市效應”，推盤和降價積極性下降。

購房者則認為市場仍處于下行周期，買房意愿較弱。再加上疫情影響下，不少人群收入下降，對未來收入預期不樂觀，現(xiàn)金在手更有安全感，買房謹慎度直線上升。

2、與統(tǒng)計數(shù)據(jù)的同期對比有關。

2021年春節(jié)屬于歷史上交易較好的時期，對比之下，今年的數(shù)據(jù)自然不突出。

3、疫情影響導致樓市降溫。

2022年春節(jié)，疫情多點散發(fā)，深圳、北京、上海、西安、鄭州等重點城市，疫情均貫穿春節(jié)前后，這也會影響房企開盤和促銷活動，樓市降溫在情理之中。

4、二手房市場冷淡拖累新房。

2022年1月，二手房市場整體持續(xù)小幅回落，9個重點城市共計成交329萬平方米，環(huán)比微降5%，較去年同期相比規(guī)模減少45%。

臨近春節(jié)市場供應顯著縮量帶動成交小幅下行。從70城房價來看，二手房房價跌幅、下跌城市明顯大于新房，導致二手房市場成交冷淡，拖累了“先賣后買”的交易。

寫在最后：

2022年房地產(chǎn)開局困難，我們預計今年的樓市還會吹暖風，但說觸底反彈，可能還為時尚早，房地產(chǎn)各項指標的倒“V”型上半年還將繼續(xù)，房企寒冬還沒有迎來破冰期，爆雷還將繼續(xù)。

那房子就不能買了嗎？不是，三四線城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)受沖擊，但一二線城市的房產(chǎn)依然是香餑餑。