作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 華遠地產上一次公告動態還是在春節前的1月份，當時內容包括選舉王樂斌為公司新任董事長、完成發行15億元公司債。隨后一個多月的時間里，其再次“淡出”公眾視野，回歸沉默。

到了3月9日，華遠地產再次披露了多則公告，主要內容涉及控股股東華遠集團為公司提供最多70億元的融資擔保以及將提供最多50億元的資金周轉額度。無疑，在目前房地產行業融資、土地等各個方面收緊趨勢下，這筆融資擔保和資金周轉額度能夠給華遠地產緊張的流動性壓力帶來一些寬松的空間。

不過需要依靠控股股東提供資金周轉，或許也意味著華遠地產的戰略導向存在偏差，即行業寬松收緊時期采取逆勢快速發展的戰略。如今，行業利好已盡，華遠地產面臨的形勢更加不樂觀。

這是 一家擁有將近40年發展歷史的開發商，華遠地產經歷了國內住房商品化的起點、黃金十年的“高增長、高回報”、白銀十年的“信貸收緊、利潤下滑”，以及現在的“去杠桿、去庫存”階段。

在一次次浪潮下，華遠地產歷經潮起潮落，由“吃螃蟹的人”發展到行業頭部，后又下滑為小房企。

公告中顯示，為了支持華遠地產的發展，2021年度，華遠集團將為華遠地產及其子公司提供融資擔保（包括銀行貸款擔保和其他對外融資擔保）總額不超過70億元，擔保費用為不高于0.8%。

以此來看，擔保費屬于低位數水平，僅高于市場最低值0.3個百分點。目前，市場上擔保費收費標準為0.5%-5%。

關于擔保費用，一位財務相關人士向我們分析道：“雖然兩者是關聯實體，但又是獨立進行活動的經濟體，只是存在股權上的關系，收取擔保費用是一種正常經濟行為。不過，擔保是一項很賺錢的業務，銀行也提供類似服務。風險大自然費用會高，因為擔保方可能會有連帶責任。”

于2021年度同期，華遠集團也將在華遠地產及其下屬公司需要之時，提供相應的周轉資金，最高額度為50億元。華遠地產在公告中表示，資金使用成本由實際使用資金的公司的控股子公司向華遠集團支付，資金使用成本將不會超過同期市場利率。

觀點地產新媒體翻閱近幾年公告，初步了解到，華遠地產已是第二次需要依靠控股股東提供資金進行周轉。早于去年4月25日，華遠集團為華遠地產及其控股子公司提供不超過50億元的資金周轉額度，資金使用成本同樣將不超過市場同期利率。

市場初步斷定，華遠地產這次需要母公司提供資金周轉，與受疫情的沖擊密切相關。2020年中期，華遠地產完成銷售簽約額50.77億元，同比下降16.77%；完成銷售簽約面積38.55萬平方米，同比下降20.68%；完成銷售回款50.21億元，同比增加0.22%。

盡管銷售回款錄得小幅度提升，但是華遠地產短期債務增長速度更快，同時加上同期持有的貨幣資金，仍不能覆蓋短期債務。上述同期，其一年內到期非流動負債為178.88億元，同比增長34.04%，持有貨幣資金為76.89億元。

其中，華遠地產短期借款、一年內到期的長期借款、長期借款合計117.24億元，含浮動利率借款70.16億元；按此基數，如銀行貸款基準利率每上升0.25個百分點，將導致其利息支出增加1750萬元。

因此，華遠地產通過控股股東渠道獲取資金周轉，需要代價則相對較低，并且可以讓自身在緊張的流動性下保有一定的自由空間，顯然也是一個不錯的選擇。

造成華遠地產如今困擾的源頭或許歸于2018年開啟的規模擴張策略。彼時，杜鳳超接任華遠地產董事長，隨后提出規模與效益并舉”的發展戰略，撕掉“我們不是貪大求洋、貪規?！钡臉撕灒_始沖刺規模。

在這樣的策略下，華遠地產2018年完成銷售簽約額120.45億元，同比增長56.02%；2019年完成銷售簽約額150.77億元，同比增長25.17%。

規模的增長需要更多土儲支撐。2018年，華遠地產新增土地儲備269萬平方米，同比增長58%，總貨值達到201.1億元；2019年，其新增土地儲備239.59萬平方米，同比下降10.93%，總貨值超過300億元。

加大土地投資使得華遠地產經營活動現金流由正轉負，年報顯示，其2017年現金流為6.84億元，2018年暴跌553.48%至負31.02億元，2019年進一步擴大到負42.55億元。同時，華遠地產亦有采取加大杠桿的策略，2017年籌資活動現金流僅為9.04億元，2018年暴漲553.86%至59.09億元，2019年則為20.17億元。

反應在短期負債上，華遠地產一年內到期的非流動負債由2017年的32.05億元增長176.81%至88.71億元，2019年為81.83億元。

到了2020年初，新冠疫情的爆發，讓采用“高杠桿”模式的華遠地產“猝不及防”，在緊張的流動性面前，其需要寬松的資金進行支撐。同時，其也開始收縮投資規模，重新求穩。

以2020年中期財務數據測算，華遠地產踩中三條紅線，剔除預收款后的資產負債率為81%，凈負債率為233.23%，現金短債比僅0.43。

在新冠疫情、“三道紅線”、銀行限貸等多種因素下，華遠地產在過去的一年時間里，開始主動收縮對外投資，減少提供貨幣資金。觀點地產新媒體不完全統計，2020年全年，華遠地產僅新增一個綜合體項目和收購一個項目，即10.03億元摘得長沙市長沙縣三塊地塊、西安浐灞金茂六路項目商服用地。

期間，華遠地產亦有收回對外投資，使得投資活動現金流由2019年的負8.95億元轉為7.66億元，2020年三季度繼續收回投資，增長至7.81億元。同期，經營活動現金流亦開始回正，2020年中期為13.8億元，三季度增長至19.47億元。

此番“收縮”動作無疑對華遠地產沖規模之路造成不少的影響。不過，在市場多變的環境下，華遠地產的調整或許不失為一種保全的方式。

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原標題： 解局|母公司120億資金支持下的華遠焦慮