小債看市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
華夏幸福遇到流動性危機后，同為環(huán)京房企的榮盛發(fā)展經(jīng)營狀況備受矚目。
對外擔保規(guī)模大
6月8日，榮盛發(fā)展（002146.SZ)公告稱，為下屬公司融資提供擔保，涉及擔保金額12.55億元。
為下屬公司融資提供擔保公告
公告顯示，截至公告披露日，榮盛發(fā)展實際擔保總額為654.57億元（不含本次），占其最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的141.25%。
值得注意的是，公告中特別風險提示稱，榮盛發(fā)展及控股子公司對外擔保總額超過其凈資產(chǎn)100%、對資產(chǎn)負債率超過70%的公司擔保金額超過凈資產(chǎn)50%，提請投資者充分關(guān)注擔保風險。
《小債看市》統(tǒng)計，目前榮盛發(fā)展存續(xù)8只債券，存續(xù)規(guī)模46.6億元，集中兌付期主要在2023年，短期償債壓力不大。
據(jù)最新評級報告，榮盛發(fā)展主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。
存續(xù)境內(nèi)債券到期分布
在離岸債券方面，目前榮盛發(fā)展存續(xù)3只美元債，存續(xù)規(guī)模10.5億美元，均將于一年內(nèi)到期，美元債集中兌付壓力較大。
據(jù)悉，榮盛發(fā)展已為今年7月到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)安排好資金，其亦考慮在合適的市場窗口發(fā)行新債以“借新還舊”。
存續(xù)美元債情況
對于明年到期的兩筆美元債，榮盛發(fā)展管理層在近期舉辦的會議中表示對于2022年4月到期的5億美金美元債，已向發(fā)改委申請新的發(fā)行額度，預(yù)計不久后可收到審核通過通知。
近日，惠譽確認榮盛發(fā)展長期外幣發(fā)行人違約評級為“BB-”，展望“穩(wěn)定”，并確認其高級無抵押評級為“BB-”。
800億有息負債
據(jù)官網(wǎng)介紹，榮盛發(fā)展成立于1996年，2007年登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
目前，榮盛發(fā)展已基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，并成長為全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)集團公司。
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，榮盛發(fā)展控股股東為榮盛控股，直接持股比例為35.65%，公司實際控制人為耿建明。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
2020年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元，同比增長10.18%，低于百強房企平均12.4%的銷售業(yè)績增速。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年榮盛發(fā)展以1249.8億操盤金額位居房企第22位；以1179萬平方米操盤面積居第18位。
克而瑞2020年房企排名
土儲方面，2020年榮盛發(fā)展新增土地儲備建筑面積714.6萬平方米，同比減少近三成；購地金額為281.61億元，投資節(jié)奏明顯放緩。
截至2020年末，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積為3835.98萬平方米，其中分布最多的是河北省，總面積占比達四成。
2020年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)竣工695.80萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項目面積600.81萬平方米，同比下降8.98%；結(jié)算收入620.76億元，同比下降2.1%。
由于竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度放緩，疊加環(huán)京區(qū)域調(diào)控影響，去年榮盛發(fā)展的經(jīng)營狀況并不理想。
2020年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營收715.11億元，同比微增0.85%；實現(xiàn)歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%。
可以看出，自2018年以來榮盛發(fā)展營收增速持續(xù)放緩，盈利能力近五年來首次下滑。
盈利能力
除此之外，榮盛發(fā)展的毛利率和經(jīng)營獲現(xiàn)能力也在持續(xù)惡化。
2020年，榮盛發(fā)展綜合毛利率為27.82%，同比下降2.26個百分點，較2018年下降3.64個百分點。
2018年-2020年，榮盛發(fā)展經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為175.12億元、21.2億元、13.67億元，今年一季度已跌至-50.07億元，經(jīng)營獲現(xiàn)能力持續(xù)惡化。
毛利率水平
截至今年一季末，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)為2943.04億元，總負債2388.72億元，凈資產(chǎn)554.32億元，資產(chǎn)負債率81.17%。
2016年以來，榮盛發(fā)展財務(wù)杠桿水平上升較快，明顯高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風險。
財務(wù)杠桿水平
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，截至2020年末榮盛發(fā)展剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為73.78%，凈負債率80.18%，現(xiàn)金短債比為1.23，踩中一道紅線，歸屬“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展主要以流動負債為主，占總債務(wù)的80%。
截至今年一季末，榮盛發(fā)展流動負債有1918.19億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有225.83億元。
相較于短債規(guī)模，榮盛發(fā)展流動性尚可，其賬上貨幣資金有263.87億元，除去受限資金后可以覆蓋短債，短期償債風險不大。
在備用資金方面，截至2020年9月末，榮盛發(fā)展銀行授信有952.8億元，未使用授信額度有556.46億元，可見其財務(wù)彈性較好。
銀行授信情況
在負債方面，榮盛發(fā)展還有470.53億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計453.55億元。
整體來看，榮盛發(fā)展剛性債務(wù)有819.49億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為34%。
有息負債高企，榮盛發(fā)展融資成本上升，2019和2020年其財務(wù)費用支出均超9億元，另外銷售費用和管理費用也逐年增長，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
期間費用高企
從償債資金來源看，榮盛發(fā)展償債主要包括盈利、經(jīng)營性現(xiàn)金流、債務(wù)收入以及可變現(xiàn)資產(chǎn)。
盈利和經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑壓力下，榮盛發(fā)展主要依賴于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過股權(quán)、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資，但融資成本較高。
截至今年4月末，控股股東榮盛控股已質(zhì)押9.11億榮盛發(fā)展股權(quán)，占其所持股份的58.77%，榮盛建設(shè)股權(quán)質(zhì)押率為62.83%。
可見，榮盛發(fā)展?主要股東質(zhì)押公司股份比例較高，若股價下行可能面臨被平倉風險。
股權(quán)質(zhì)押比例
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，截至今年一季末，榮盛發(fā)展其他應(yīng)收款項已超300億，主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經(jīng)營往來款，其他應(yīng)收款項賬齡分布較長，對資產(chǎn)流動性造成一定影響。
另外，榮盛發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模較大，截至2020年末該指標為635.6億，是凈資產(chǎn)的1.2倍，其中主要為用于融資抵質(zhì)押的受限存貨。
總得來看，2020年榮盛發(fā)展盈利和經(jīng)營獲現(xiàn)能力下滑，對債務(wù)和利息保障下降；有息負債高企，財務(wù)費用增長較快，存在一定短期償債壓力和融資成本上升壓力；受限資產(chǎn)規(guī)模較大，影響資產(chǎn)流動性。
“河北王”
早年，耿建明在部隊當了3年基建工程兵后，考取了華北航天工業(yè)學院，進修建筑技術(shù)經(jīng)濟管理專業(yè)，1986年畢業(yè)后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長、處長，并于1991年考入天津大學工程造價專業(yè)。
1996年，在外人看來仕途一帆風順的耿建明，卻毅然拋下金飯碗辭職下海，他懷揣僅有的5000元錢，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。
憑著過硬的專業(yè)能力，榮盛很快就在業(yè)內(nèi)混得風生水起。
當建筑業(yè)正如火如荼時，耿建明覺察到建筑市場已經(jīng)趨向飽和，而市民對高品質(zhì)住宅需求才是巨大的市場潛力，于是轉(zhuǎn)而進軍房地產(chǎn)。
1999年，耿建明把進軍地產(chǎn)業(yè)的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設(shè)計、施工、造價等優(yōu)勢，榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經(jīng)推出很快就賣光了，就此賺到了地產(chǎn)業(yè)的第一桶金。
榮盛首個住宅項目 “方州花園”
南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區(qū)的重造，耿建明把在南京的經(jīng)驗吸取過來，創(chuàng)造了當年100%銷售的輝煌，這也為榮盛后來的發(fā)展打下堅固的基礎(chǔ)。
2002年，耿建明在廊坊設(shè)立了榮盛控股，開發(fā)阿爾卡迪亞等樓盤，迅速成為以品質(zhì)地產(chǎn)為特征的本土地產(chǎn)勁旅。
在策略上，榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當?shù)叵M者預(yù)期的比較優(yōu)勢，在三線城市扎根，隨后進軍同級別滄州、徐州等市場，開始全國布局。
2007年8月，耿建明帶領(lǐng)榮盛發(fā)展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。
2008年，全球金融危機后的4萬億救市資金，帶來中國房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。
隨后十年，榮盛以開發(fā)并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風格樓盤系列。
2017年前后，隨著環(huán)京限購政策不斷加碼，榮盛發(fā)展開啟全國化擴張戰(zhàn)略，試圖通過區(qū)域均衡布局實現(xiàn)對沖籃子過于集中的影響。
2019年，榮盛發(fā)展全年營收突破千億，踏入“千億俱樂部”。華夏幸福遇到流動性危機后，同為環(huán)京房企的榮盛發(fā)展經(jīng)營狀況備受矚目。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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