作者：黃博文

來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

又是一年房企中報(bào)季。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的日子并不好過。在經(jīng)歷了上半年密集調(diào)控之后，社會(huì)各界都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況充滿了好奇。也正如黃老邪預(yù)測，根據(jù)各大企業(yè)半年報(bào)顯示，上半年大多數(shù)上市房企都在面臨著增收不增利的窘境。

然而，半年報(bào)顯示的只是今年1-6月份的數(shù)據(jù)，7-8月份，多城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，全國房地產(chǎn)市場在7月同環(huán)比雙降后再次降溫，29個(gè)城市商品住宅成交面積來看，同、環(huán)比分別下降22%和10%，較7月份降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

可以預(yù)見的是，上半年的增收不增利，已經(jīng)是現(xiàn)階段房企面臨的最好環(huán)境，下半年，就連房企營收都將面臨著重大的考驗(yàn)。

在這樣的行業(yè)趨勢(shì)下，中小房企如何平衡風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)？在變化多端的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)中，抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的機(jī)遇，且聽黃老邪細(xì)細(xì)分解。

上半年房企增收不增利

7-8月多城房地產(chǎn)市場面臨斷崖式下跌

據(jù)克而瑞相關(guān)報(bào)告顯示，百強(qiáng)房企今年1-6累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。綜合來看，百強(qiáng)房企業(yè)績提升顯著的原因在于兩方面：

其一，年初部分熱點(diǎn)城市延續(xù)了去年末的市場熱度，疊加春節(jié)期間一二線城市購房情緒升溫，一季度淡季不淡。

其二，二季度以來，市場熱度持續(xù)，房企把握銷售窗口期積極去化，供貨及營銷力度加碼，進(jìn)一步提振了上半年樓市的整體表現(xiàn)。

但是因拿地成本、三項(xiàng)費(fèi)用升高以及新房限價(jià)等多重因素影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)“增收不增利”的態(tài)勢(shì)。

由上圖可見，大部分TOP20房企上半年?duì)I收增幅遠(yuǎn)大于凈利潤增幅，毛利率在下降，房企的盈利能力普遍下滑。

具體來看，萬科12年來首次出現(xiàn)凈利潤同比下滑，財(cái)報(bào)顯示，今年上半年萬科歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；凈利率為9.7%，同比下降3.05個(gè)百分點(diǎn)；毛利率為22.9%，同比下降8.87個(gè)百分點(diǎn)。

上半年碧桂園的凈利潤為人民幣224.2億元，同比僅增長2.3%；歸屬股東凈利潤149.96億元，同比增長6.11%；毛利約為人民幣462.8億元，同比增長3.11%。

另據(jù)保利發(fā)布的相關(guān)公告顯示，2021上半年，公司毛利率為32.50%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)，公司凈利率為16.32%，同比下降1.75個(gè)百分點(diǎn)。

另外，當(dāng)我們沖出半年報(bào)的時(shí)間局限后發(fā)現(xiàn)，7-8月，多城房地產(chǎn)銷售市場正面臨著前所未有的壓力，與上半年相比形成了“冰火兩重天”的態(tài)勢(shì)。

據(jù)中指研究院月監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月一線城市成交面積環(huán)比降幅為21.34%，同比上升7.12%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，同比下降2.54%。三線代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。另外，多家已公布8月銷售業(yè)績的房企錄得業(yè)績下滑

黃老邪預(yù)測，下半年市場預(yù)期仍然不甚樂觀，預(yù)計(jì)下半年樓市降溫仍將是主基調(diào)。

分化愈發(fā)劇烈

中小房企處境不容樂觀

規(guī)模房企營收繁榮的背后，是中小房企的冷暖自知。2021年上半年，很多中小房企都經(jīng)歷了最艱難的時(shí)刻。

早在七月底，A股近50家已披露半年業(yè)績預(yù)告的上市房企中，近半中小型房企預(yù)告虧損。截至6月，全國共有358起并購行為發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。另據(jù)此前相關(guān)媒體的統(tǒng)計(jì)，今年內(nèi)共有244家房企遞交了破產(chǎn)文書，平均每天就有1家房企申請(qǐng)破產(chǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)本來就沒有“大而不倒”的定論，今年以來，昔日地產(chǎn)冠軍恒大頻現(xiàn)負(fù)面新聞，部分票據(jù)違約也得到了總部承認(rèn)。而千億級(jí)房企藍(lán)光也被看作是下一個(gè)泰禾，多城項(xiàng)目停工，已到危險(xiǎn)邊緣。

而很多中小房企的處境更是不容樂觀，“生存難、盈利難、融資難、拿地難、轉(zhuǎn)型難”成為現(xiàn)實(shí)的五道坎，而“三道紅線”造成的融資難度加大、第一輪“集中供地”政策造成的土地溢價(jià)率攀升，則成為了壓倒很多中小房企的最后兩個(gè)“巨石”。

例如昔日的“廣西一哥”彰泰已經(jīng)“賣身”融創(chuàng)，紅星地產(chǎn)40億“賣身”遠(yuǎn)洋，蘇寧置業(yè)頻陷破產(chǎn)傳聞，也因20億預(yù)收款不知去向涉嫌違規(guī)。

不過相比之下，大型房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因是因?yàn)椴季謪^(qū)域廣，布局行業(yè)廣，比較容易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，而中小房企目前主要面臨拿地、經(jīng)營、融資方面的壓力。

三道紅線與集中供地之后，資金雄厚與資源廣闊的大型房企、國企、央企與中小房企形成了鮮明的對(duì)比。另外由于體系機(jī)制的不健全，中小房企與規(guī)模房企相比，在經(jīng)營管理上也處于劣勢(shì)地位。

長此以往，大中房企憑借資源優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營實(shí)力等綜合能力，市占率不斷上升，而中小房企在資金有限的情況下，市占率不斷被擠壓，項(xiàng)目去化也出現(xiàn)疲弱態(tài)勢(shì)，行業(yè)內(nèi)的分化態(tài)勢(shì)將愈演愈烈。

03

深客研、補(bǔ)短板、控節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)

中小房企“活下去”的唯一方式

面對(duì)行業(yè)的深刻變化，上市房企也借半年報(bào)發(fā)布之機(jī)，闡述了自身應(yīng)對(duì)未來的策略。

如融創(chuàng)首度提出“更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值”的戰(zhàn)略目標(biāo)。針對(duì)拿地虧損的問題，孫宏斌在中期業(yè)績投資人會(huì)議上，給出了他的答案，“只要是虧錢了，就趕緊賣。虧多少錢都得賣，然后干新的事。如果留著，就會(huì)虧更多，該賣不賣，肯定虧大了。”

又如上半年拿地穩(wěn)字當(dāng)頭的中海，董事長顏建國表示，中海不會(huì)買不賺錢的地，堅(jiān)守投資刻度，要求合理回報(bào)，“投資紀(jì)律重于拿地本身，不會(huì)為買地而買地。”

就連上半年拿地較積極的華潤，也表示下半年秉持“量入為出”“確保合理回報(bào)”“保證穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)”的投資原則，謹(jǐn)慎看待土地市場。

由此可見，面對(duì)行業(yè)寒冬，下半年規(guī)模房企將降低投資力度，這對(duì)于中小房企來說，可謂是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。

機(jī)遇是大企業(yè)投資力度下降，中小房企能獲得更多的拿地機(jī)會(huì)。而風(fēng)險(xiǎn)則是銷售市場下滑，中小房企的在銷售、運(yùn)營、成本控制、盈利能力等方面，都將面臨挑戰(zhàn)。

如何抓住機(jī)遇的同時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，中小房企未來必須在深客研、補(bǔ)短板、控節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)等四方面下足功夫。

一、深客研

大部分中小房企，都是區(qū)域型房企。區(qū)域房企抵抗規(guī)模房企入侵最有效的方式，就是做好客研。但忽略客研重要性的、客研認(rèn)知錯(cuò)誤、方式錯(cuò)誤的，往往都是中小房企。反而規(guī)模房企早憑借著在布局全國過程中積累下來的客研功力，開始售賣“生活方式”，對(duì)區(qū)域型房企進(jìn)行降維打擊。

客研并不是簡單對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行客戶研究，而是要常態(tài)化地對(duì)客戶生活方式演進(jìn)趨勢(shì)進(jìn)行研究，以此來確定客戶敏感點(diǎn)。

因此，中小企業(yè)一定要具備正確的客研方法論、具備客研數(shù)據(jù)分析能力、正確運(yùn)用客研數(shù)據(jù)分析成果，才能為打造“美好生活”的工作指明方向。

二、補(bǔ)短板

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了三低一高與精細(xì)化管理時(shí)代，這個(gè)時(shí)代倒逼房企走向完美，完美主義要求企業(yè)不能有太短的短板，例如企業(yè)在成本方面有短板，就容易拿不到地；在營銷方面有短板，拿地越多壓力越大。彌補(bǔ)短板，才能走得更穩(wěn)健。

“補(bǔ)短板”并不是不要求所有專業(yè)條線并駕齊驅(qū)地進(jìn)步，而是任何一方面都不能太弱，堅(jiān)持“完美主義”。

但在堅(jiān)持完美主義的同時(shí)，必須要兼?zhèn)鋫€(gè)性，在某一點(diǎn)做到極致，形成核心競爭力，這樣才能比同行更具沖擊力。

三、控節(jié)奏

“節(jié)奏”是否正確，驅(qū)動(dòng)著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，發(fā)展不在于快，而在于節(jié)奏。一味地快，未必是發(fā)展的意義，有時(shí)，慢即是快，慢也是發(fā)展。必須認(rèn)識(shí)到，規(guī)模的快速增長是發(fā)展的一種方式，盈利能力提升也是發(fā)展的一種方式，但前者顯然已經(jīng)不適合現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，而后者則是大勢(shì)所趨。

所謂控制節(jié)奏，就是控制拿地的節(jié)奏和銷售的節(jié)奏，并且這兩種節(jié)奏要有機(jī)的匹配。然后把握好進(jìn)入城市的時(shí)機(jī)，拿地的時(shí)機(jī)，有布局的套路，這些都是需要行業(yè)研究才能得到的成果，做到這些，企業(yè)就已經(jīng)成功了70%。

四、調(diào)結(jié)構(gòu)

未來行業(yè)的機(jī)會(huì)隱藏在結(jié)構(gòu)當(dāng)中，結(jié)構(gòu)是驅(qū)動(dòng)房企經(jīng)營品質(zhì)的本質(zhì)性力量，與房企經(jīng)營相關(guān)的結(jié)構(gòu)性因素有：

1. 行業(yè)結(jié)構(gòu)（供給結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、供需矛盾、競爭結(jié)構(gòu)等）；

2. 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)；

3. 資源結(jié)構(gòu)（資本結(jié)構(gòu)、土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、庫存結(jié)構(gòu)等）；

4. 管理及能力結(jié)構(gòu)；

5. 團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)；

企業(yè)應(yīng)該根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化，及時(shí)調(diào)整結(jié)構(gòu)，進(jìn)行權(quán)衡與取舍，以驅(qū)動(dòng)經(jīng)營策略的調(diào)整與優(yōu)化。在結(jié)構(gòu)中深挖行業(yè)機(jī)會(huì)，才會(huì)脫穎而出。

黃老邪認(rèn)為，四季循環(huán)往復(fù)是自然界的規(guī)律，冬天治夏病、備春種，房地產(chǎn)行業(yè)及房企發(fā)展策略亦是如此。與其在行業(yè)的冬天悲觀、恐懼，不如補(bǔ)足短板、修煉內(nèi)功、變革創(chuàng)新。

面對(duì)行業(yè)未來，不可漠視市場下行的變化，但也大可不必過分悲觀，畢竟“三穩(wěn)”依然在。但行業(yè)的邏輯在顛覆，難度在加大、外部紅利正在迅速消失，企業(yè)應(yīng)回歸尋找內(nèi)部紅利。只有深客研、補(bǔ)短板、控節(jié)奏、調(diào)結(jié)構(gòu)，才能精彩地活下去，甚至實(shí)現(xiàn)彎道超車。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 中報(bào)季昭示凜冬已至，中小房企如何夏病冬治？