克而瑞地產研究 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
隨著穩地產政策持續加碼，房地產市場有望逐漸復蘇，但城市分化加劇。
昨日，央行、銀保監會發布公告稱，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。下調首套房貸利率究竟釋放什么信號？穩地產政策還可以在哪些層面發力？
據CRIC調研數據顯示，2022年4月，35個重點監測城市首套房貸平均利率約5.13%，較5年期以上LPR4.6%上浮53個基點，二套房貸平均利率約5.47%，較5年期LPR上浮87個基點。
今年以來，各城市持續下調房貸利率。例如廣州，4月四大行首套房貸利率降至5.2%，二套房貸利率降至5.4%，較3月均下調了20個基點。又如蘇州，4月主流銀行的首套房貸利率普遍在4.6%左右。但部分城市房貸利率仍顯偏高，例如南寧、合肥、阜陽等首套房貸利率都在5.5%以上。
依照此前的全國房貸利率下限政策規定：全國首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點。此番央行將首套房貸利率下限減20個基點，意味著全國首套房貸利率不得低于相應期限的LPR減20個基點，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
4月，央行降息預期落空，5年期以上LPR仍維持4.6%不變。我們認為LPR已至歷史低位，繼續下調的空間有限，但房貸利率仍有較大的下調空間。尤其是首套房貸利率，下調空間更為充裕，4月35城首套房貸平均利率達到5.13%，明顯高于新政落地后的全國首套房貸利率下限4.4%，各城市銀行完全可以參照央行新規下調首套房貸利率20個基點甚至更多。
而以首套房貸本金100萬元、30年等額本息償還計算，倘若首套房貸利率由5.13%調降至4.4%，需償還的利息總額將由96.13萬元降至80.27萬元，凈減少15.85萬元，每月月供則由5448元降至5008元，凈減少440元。
同樣二套房貸本金100萬元、30年等額本息償還計算，倘若二套房貸利率由5.47%調降至5.2%，需償還的利息總額將由103.73萬元降至97.68萬元，凈減少6.05萬元，每月月供則由5659元降至5491元，凈減少168元。
02 居民按揭邊際改善但力度較弱 穩地產效果不顯4月住房貸款再降605億元
2022年以來，居民按揭貸款政策邊際改善，集中體現在以下三個方面：
其一，23城24次放松限貸。例如重慶、菏澤、北海等首套房重啟最低首付比例20%，南寧等二套房首套比例調降至30%。又如鄭州認貸不認房，首套房貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。
其二，57省市63次放松公積金貸款。南寧、北海、晉中等相繼下調公積金貸款首付比例，例如晉中二套房公積金貸款最低首付比例調降至20%。蘇州、中山、揚州等上調公積金貸款額度，例如蘇州個人公積金貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。
其三，百余城下調房貸利率20-60個基點。3月份以來，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。
但由于政策力度較弱，疊加國內疫情反彈，居民收入及消費預期大打折扣，穩地產政策效果始終不及預期。2022年2月，住戶部門中長期貸款減少459億元，歷史首次出現負增長。4月，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
03 穩地產政策需靠前發力并加大力度 尤其要下調二套房首付支持改善購房
我們認為本輪房地產行業陷入調整期，城市、區域乃至項目加劇分化，不僅三四線城市需求疲弱，而且一二線城市同樣陷入困境，例如武漢廣義庫存接近1億平方米，市場出現嚴重的供大于求。究其原因不乏以下三方面因素：
其一，市場需求及購買力透支。2017-2021年，全國商品房銷售面積連續5年高位保持在17億平方米附近，住房需求趨于飽和，行業規模基本見頂。2021年末，個人住房貸款余額高達38.3萬億元，居民繼續加杠桿購房的空間著實有限。
其二，房企“暴雷”致使市場信心缺失。受限于房企融資環境持續收緊，品牌房企頻頻“暴雷”，規模企業接連出現債務危機。不少城市的問題項目出現停工、交付困難等問題，購房者普遍擔憂項目交付，市場信心明顯缺失。
其三，國內疫情反彈，居民收入及消費預期減弱。4月，全國城鎮調查失業率為6.1%，比上月上升0.3個百分點，勢必將影響未來居民收入及消費預期。據我們的問卷調研數據顯示，疫情對市場需求釋放產生較大的負面影響，57.7%的客戶迫于經濟壓力放棄買房，根源在于擔憂收入減少、還貸吃力，66.4%的客戶置業計劃暫緩一年以上。
2014年，房地產庫存高企，杭州率先啟動的降價潮迅速向全國蔓延。為了提振市場信心，央行接連放松限貸，并取得很好的成效。2014年9月30日，二套房貸款實行認貸不認房，首套房貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策；購買首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2015年3月30日，調降二套房首付比例，首套房貸款未結清再購買二套房，最低首付比例調整為不低于40%。2015年9月30日，不限購城市首套房最低首付比例調整為不低于25%。2016年2月1日，不限購城市原則上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮動5個百分點；首套房貸款未結清再購買二套房，首付比例調整為不低于30%。
一季度，我國GDP同比增長4.8%。受疫情影響，二季度GDP增速著實不容樂觀。全年要實現5.5%的經濟增長目標，仍面臨較大的難度。我們認為穩地產政策仍需靠前發力，切莫錯過了較好的時間窗口期，并要加大政策力度，以期恢復市場信心，引導房地產交易盡快恢復正常化，至少房地產行業不能成為經濟穩增長的拖累項。
聚焦政策組合拳，還是可以“照方抓藥”，支持剛性和改善性住房需求，尤其要下調二套房首付比例，才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。其一，首套、二套首付比例建議依央行限貸政策下限執行，即非限購城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。其二，放松居民按揭貸款認定標準，例如二套房貸款實行認貸不認房，首套房貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。其三，繼續下調房貸利率，建議各城市銀行首套房貸利率參照全國房貸利率下限4.4%執行，二套房貸利率同樣可以下調上浮比例。
綜上所述，隨著穩地產政策持續加碼，房地產市場有望逐漸復蘇，但城市分化加劇。預計一二線城市市場企穩要到三季度，其中廣州、深圳、蘇州、武漢等市場有望在三季度觸底回穩，昆明、天津、南寧、長春等市場或將在四季度有所好轉。三四線城市調整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。
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