如果不是疫情的影響，估計(jì)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)行業(yè)已開始企穩(wěn)回暖，可現(xiàn)實(shí)的情況是，疫情引起的各種不確定性已使得市場(chǎng)各方的悲觀情緒不斷上升。

不少同行反饋說(shuō)，這波市場(chǎng)行情的震蕩實(shí)在太過(guò)猛烈，連房企的一哥對(duì)市場(chǎng)都保持著悲觀的預(yù)期，2022年開年至今也沒(méi)拿什么地。同樣的，以往非常穩(wěn)健的百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企以及各個(gè)重點(diǎn)城市非常穩(wěn)健的地方龍頭房企目前也開始變得艱難，現(xiàn)階段也在積極拓展非金融機(jī)構(gòu)的資金支持。如果疫情的影響繼續(xù)擴(kuò)大，居民的收入和就業(yè)預(yù)期繼續(xù)下降，也即樓市的銷售端無(wú)法實(shí)質(zhì)性回暖，那么再優(yōu)質(zhì)的國(guó)央企、民營(yíng)房企都很難熬過(guò)2022年的上半年。

4月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了三月合并一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，總體來(lái)說(shuō)非常差，一是一季度GDP同比增長(zhǎng)4.8%，相比全年5.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)明顯低于預(yù)期值；二是一季度全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比分別降低13.8%和22.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，疊加疫情的影響后，房地產(chǎn)行業(yè)整體至今未能復(fù)蘇；三是出口增速出現(xiàn)了腰斬（主要是國(guó)外疫情已基本穩(wěn)定），另外國(guó)內(nèi)消費(fèi)數(shù)據(jù)一直下滑且不斷惡化。

市場(chǎng)方面有個(gè)很大的擔(dān)憂，上海的疫情結(jié)束后，很多外企估計(jì)會(huì)撤走，很多中小企業(yè)也會(huì)倒閉，樓市的斷供、斷貸會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。最令人擔(dān)心的，則是此次疫情對(duì)供應(yīng)鏈造成的損傷，以致于4月18日專門召開了“全國(guó)保障物流暢通促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定”電視電話會(huì)議，劉鶴副總理出席會(huì)議并講話部署了十項(xiàng)重要舉措。當(dāng)天傍晚，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局印發(fā)了《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)、促進(jìn)外貿(mào)出口發(fā)展三個(gè)方面，提出加強(qiáng)金融服務(wù)、加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度的23條政策舉措。從高層的表態(tài)來(lái)看，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)的巨大壓力下，各種保障和刺激性政策、措施的出臺(tái)已變得刻不容緩。

讓人意外的是，4月18日當(dāng)天，東莞公共資源交易中心發(fā)布的一則消息把市場(chǎng)嚇了一跳，東莞首批集中供地開拍在即，原定于4月19-20日集中出讓的8宗地塊有6宗終止出讓。要知道，東莞可是二線城市的典型代表，其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)在國(guó)內(nèi)一直屬于前列。當(dāng)然，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心跌落到了什么程度，也由此可見(jiàn)一斑。

與上述消息類似，4月16日，一家百?gòu)?qiáng)房企致函廣州市政府的《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》在業(yè)內(nèi)流傳，報(bào)告中提到，因受多方位政策疊加調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，項(xiàng)目銷售回款顯著下滑，嚴(yán)重影響其現(xiàn)金流穩(wěn)定性，而舊改項(xiàng)目沉淀其大量資金，為順利渡過(guò)當(dāng)前階段性困難，懇請(qǐng)市政府支持企業(yè)紓困解難，并支持協(xié)調(diào)退回其舊改履約保證金及前期投入資金。

客觀地說(shuō)，這家房企在報(bào)告中所述情況算得上是當(dāng)下民營(yíng)房企在城市更新項(xiàng)目中所面臨困境的最真實(shí)寫照。住建部2021年8月31日正式發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》后，廣州、東莞、珠海等大灣區(qū)城市的更新項(xiàng)目大部分都出現(xiàn)了長(zhǎng)時(shí)間的暫緩或停滯情況，疊加樓市在2021年下半年進(jìn)入下行期后房企銷售困難、融資困難等因素的綜合影響，城市更新項(xiàng)目推進(jìn)周期的不確定性以及所需沉淀的巨額資金最終成為了壓死民營(yíng)房企的最后一根稻草。相比城市更新的美好藍(lán)圖，眼下肯定自保更為重要。

值得一提的是，在已爆雷的百?gòu)?qiáng)房企中，城市更新項(xiàng)目的土儲(chǔ)一直都非常搶眼，但因城市更新項(xiàng)目周期太長(zhǎng)、資金沉淀過(guò)多且融資成本居高不下等原因，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債且重倉(cāng)城市更新項(xiàng)目的房企在此輪市場(chǎng)洗牌中基本都已倒下。2022年3月份之前，很多爆雷房企都死死地握著優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，寧可躺平也不賤賣資產(chǎn)，但上海疫情帶來(lái)的持續(xù)性影響以及全國(guó)各地疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面帶來(lái)的沖擊已導(dǎo)致房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)一步惡化，爆雷房企目前即便拿出最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目也很難找到買家或接盤方，因?yàn)樗蟹科竽壳岸荚谙朕k法自保。相比有風(fēng)險(xiǎn)的抄底，握著現(xiàn)金先保證自己的安全已變得更為重要。

我們注意到，央行、外管局4月18日印發(fā)的《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》中提到了“金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度，積極提供兼并收購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)”。對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最缺的依舊是對(duì)樓市的信心，尤其是需求端的恢復(fù)（直白來(lái)說(shuō)就是樓市政策的松綁），而缺乏這一核心要素，投資機(jī)構(gòu)仍舊還是用腳投票的心態(tài)。事實(shí)上，自2021年底監(jiān)管層要求金融政策適時(shí)寬松以來(lái)，國(guó)央企、穩(wěn)健的頭部大型民營(yíng)房企的并購(gòu)類債券融資和銀行融資都已得到了大力支持，不過(guò)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企拿到的并購(gòu)貸大部分都用在了對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目中其他房企（尤其是爆雷房企）持股部分的收購(gòu)，國(guó)央企拿到的并購(gòu)貸大部分也僅是用在了對(duì)爆雷房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的合作開發(fā)，也即并購(gòu)貸真正用于對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)房企的項(xiàng)目收購(gòu)或接盤的實(shí)際上非常少見(jiàn)，更準(zhǔn)確地說(shuō)并購(gòu)貸和并購(gòu)市場(chǎng)一直都是“雷聲大、雨點(diǎn)小”的狀況。

很多人認(rèn)為，以上種種情況，是否意味著后續(xù)的刺激政策會(huì)更強(qiáng)，反彈也會(huì)更加猛烈。就我們自己的判斷而言，最好是用樂(lè)觀的心態(tài)做最壞的打算，不過(guò)我們?cè)诘禺a(chǎn)和城投業(yè)務(wù)的投資方面還是相信會(huì)否極泰來(lái)。