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祥生閃崩后,還能等到蝶戀花開嗎?

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2021-11-24 15:43 4160 0 0
祥生股價暴跌背后,只能說事出有因必有妖,即便當天官方針對“股價及成交量不尋常波動”緊急發(fā)文,但卻仍然掀開了祥生在經(jīng)營上的一些問題

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

11月18日,作為最后上市的TOP30房企,股價經(jīng)歷閃崩。

跌超50%,股價跌破至1.6港元,市值直接蒸發(fā)50多億港元,僅剩48.4億港元。

而上一家市值在一天內(nèi)擊穿百億的房企,是新力。

新力也是做了緊急公告,但終究還是爆了!

祥生的發(fā)展及上市一直頗受爭議。大本營諸暨書寫了其半部企業(yè)史。

2015年開始抓住全國棚改紅利,從三四線走出,開始全國化進程。僅用了三年時間便完成了銷售額從100億到1000億的規(guī)模跨越。

168天完成敲鑼上市,刷新近兩年最快上市記錄。

然而來得快去得也快。

就這樣的一批黑馬,能否熬過這個冬天仍需檢驗。

其三四線的開發(fā)邏輯與土儲結(jié)構(gòu)在急劇下行的市場周期中,風險逐漸暴露。

祥生自上市以來,關(guān)于其投資價值與行業(yè)排名是否匹配的問題也一直被飽受爭議。而對其未來發(fā)展也明顯動力不足,不被看好。

祥生股價暴跌背后,只能說事出有因必有妖,即便當天官方針對“股價及成交量不尋常波動”緊急發(fā)文,但卻仍然掀開了祥生在經(jīng)營上的一些問題。

祥生在經(jīng)營中,存在諸多風險點,這無疑會降低其投資價值。

主要包括周轉(zhuǎn)速度過快、貨幣資金儲備嚴重不足、關(guān)聯(lián)交易數(shù)額較大、嚴重依賴信托融資等。

NO. 1|周轉(zhuǎn)速度

周轉(zhuǎn)速度快本身是有利于提高公司經(jīng)營效率的,在某種程度上是操盤速度的體現(xiàn)。

但是祥生的周轉(zhuǎn)速度,已經(jīng)引發(fā)出了一系列工程質(zhì)量,進而導致品牌口碑急劇下降。

從招股說明書上看,祥生控股在招股說明書中列舉的181個項目中,有92個項目,施工證到預售證間隔小于2個月,比例為51%。

甚至超過了以高周轉(zhuǎn)著稱的中梁控股。

另一個角度解釋在于采用如此極端的快速周轉(zhuǎn),也許是無奈之舉,因為祥生控股很缺錢。

NO. 2|賬面資金不足

賬面上充足的貨幣資金往往是企業(yè)財務健康的體現(xiàn),是企業(yè)安全的保障,也是投資者信心的來源。

流動負債方面,祥生一年內(nèi)的短期借款有221.6億元,各類應付款約270億元,共約491億元。

同期,祥生僅有273.19億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物,其中不受限制的現(xiàn)金僅有155億元。

而這僅僅是賬面數(shù)據(jù),從近期暴雷房企的表現(xiàn)很多房企賬面資金都是紙老虎。

千億規(guī)模、三條紅線全綠、手握213個舊改項目的大灣區(qū)舊改王,死在3億理財產(chǎn)品剛兌逾期上。

花樣年手握300億元資金,卻連“區(qū)區(qū)”2億美元(約合人民幣13.3億元)債務都還不上。

NO.3|關(guān)聯(lián)交易嚴重

祥生在上市前的三年內(nèi),整體財務獨立性表現(xiàn)不佳。

以祥生控股與祥生建設的關(guān)系為例:

祥生建設與祥生控股為關(guān)聯(lián)方。其中,祥生建設由祥生實業(yè)全資擁有,而祥生實業(yè)由陳國祥擁有99%,其子陳弘倪擁有1%。

2017-2019年,祥生建設向祥生控股提供建筑服務金額分別約為人民幣44億元、96億元、98億元。

雖然祥生控股在招股書中對此做了說明和解釋。但是,動輒百億量級的關(guān)聯(lián)交易,哪怕與市場公允價格相差10%,毛利就差了10億。

NO. 4|表外融資、明股實債

通過以下幾點數(shù)據(jù):

先是上市前的招股說明書,在招股說明書中列出的10家主要附屬公司中,有6家在歷史上有過信托公司持股。

在資產(chǎn)負債表里,信托公司投入資本金,會被歸于資產(chǎn)。但這些資本金,未來必須連本帶息歸還,其本質(zhì)是負債。

最新財務數(shù)據(jù)來看:

祥生上半年的總負債是1530.93億元,凈負債率96.6%,控股股東權(quán)益為85.73億元,而少數(shù)股東權(quán)益竟然高達109.9億元,較上年激增50%

房企若少數(shù)股東權(quán)益過高,通常是明股實債,且其發(fā)展過于依賴信托公司。

而當下融資環(huán)境中,各大金融機構(gòu)在踩雷邊緣試探,早已聞民企而避之不及。

沒有金融機構(gòu)的輸血,祥生自此后在土地市場的表現(xiàn)也編的消極。

祥生目前的土儲結(jié)構(gòu)仍然是以三四線為主,而市場下行周期中,面臨銷售回款壓力巨大。

作為一二線為數(shù)不多的明星項目,上海祥生中心又名蝶戀花,住宅建面約9萬方,商辦建面約7萬方,從03年拿地至今尚未開盤,2016年獲得銀團百億元的信貸額度,一時風光無限。

但令人費解的是,自蝶戀花動工一年多以來,該項目卻始終沒有傳來入市消息。最新說是今年開盤,但目前仍未有實質(zhì)性開盤動作。

“起了個早,趕了個晚”,銷售開盤時間成疑。

祥生閃崩背后,折射出其經(jīng)營困境,能否等待蝶戀花開,還需時間檢驗

參考文章:《財經(jīng)》雜志(祥生控股攜四大風險上市 股價高估了多少)

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 祥生閃崩后,還能等到蝶戀花開嗎?

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