投拓狗日記 
一位債市從業(yè)人員的市場(chǎng)觀(guān)察，僅為個(gè)人總結(jié)，不代表所在機(jī)構(gòu)任何意見(jiàn)。微信號(hào): bond_bang
作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
這篇文章，我們不是探討房企如何促銷(xiāo)，而要研究這些促銷(xiāo)行為，是否視同銷(xiāo)售？
從今年9月份以來(lái)，新房、二手房銷(xiāo)售全面探底。疊加不少開(kāi)發(fā)商面臨現(xiàn)金流危機(jī)，為了保證銷(xiāo)售回款，開(kāi)始玩起大力度促銷(xiāo)。
看房送購(gòu)物卡、買(mǎi)房送車(chē)位、買(mǎi)毛坯送精裝等戲碼重現(xiàn)江湖。甚至有樓盤(pán)喊出了“買(mǎi)房就送特斯拉、送奔馳C260”的口號(hào)。
所以，群友“小sha莎”同學(xué)在投拓群內(nèi)提出了疑問(wèn)？
“買(mǎi)房送裝修、送奔馳C260、送車(chē)位；看房送購(gòu)物卡，給業(yè)主送月餅都需要視同銷(xiāo)售嗎？”
這一期，新芽給大家分析一下“大家覺(jué)得可能需要視同銷(xiāo)售的行為”。
#答疑
賣(mài)房贈(zèng)送裝修、車(chē)位、車(chē)等物品；看房送購(gòu)物卡，給業(yè)主送月餅是否需要視同銷(xiāo)售？
房地產(chǎn)贈(zèng)送活動(dòng)中，主要有這兩種類(lèi)型：一是為促銷(xiāo)房子而簽訂售房合同時(shí)明確“買(mǎi)房送裝修、送家電等”；還有一種情況對(duì)客戶(hù)或住戶(hù)在節(jié)假日贈(zèng)送小禮物，如食用油、米等。
增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶(hù)“將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”行為應(yīng)視同銷(xiāo)售貨物。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）規(guī)定：企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。
我們不難看出，無(wú)論是增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，還是國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)文件中，都是強(qiáng)調(diào)“無(wú)償贈(zèng)送”需要視同銷(xiāo)售。
如何正確理解“無(wú)償贈(zèng)送”是判斷問(wèn)題的關(guān)鍵所在，那么，“無(wú)償”與“有償”究竟是如何區(qū)分呢？
“隨貨贈(zèng)送”：銷(xiāo)售主貨物、贈(zèng)送從貨物的行為屬于附有條件的有償贈(zèng)送，類(lèi)似于成套、捆綁或降價(jià)銷(xiāo)售，不屬于無(wú)償贈(zèng)送。
“隨貨贈(zèng)送”是有償捐贈(zèng)，不屬于無(wú)償捐贈(zèng)，屬于混合銷(xiāo)售。
送你的精裝修、送你的汽車(chē)、送你的花園、送你的車(chē)庫(kù)，這是都包含在銷(xiāo)售價(jià)格中了，實(shí)際是客戶(hù)自己買(mǎi)了送給自己的。
“無(wú)償贈(zèng)送”：在沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益或其他利益可能流入的情況下，企業(yè)自愿無(wú)償將其有權(quán)處分的合法財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送給合法的受贈(zèng)人的行為。
分清某項(xiàng)贈(zèng)送行為究竟是“有償”還是“無(wú)償”以后，是否應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售征收增值稅也就清清楚楚、無(wú)需爭(zhēng)議了吧。
所以，賣(mài)房贈(zèng)送裝修、車(chē)位、車(chē)等物品，該種贈(zèng)送”是基于“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”之上，沒(méi)有“銷(xiāo)售”就沒(méi)有“贈(zèng)送”。因此該贈(zèng)送并非無(wú)償贈(zèng)送，屬于“混合銷(xiāo)售”，不視同銷(xiāo)售。
關(guān)于“混合銷(xiāo)售”銷(xiāo)售收入如何分?jǐn)偅?/p>
《安徽國(guó)稅局》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售住房贈(zèng)送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種營(yíng)銷(xiāo)模式，其主要目的為銷(xiāo)售住房。購(gòu)房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可參照混合銷(xiāo)售的原則，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率。
（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）：在賬務(wù)上將實(shí)際收到的銷(xiāo)售金額，按照銷(xiāo)售貨物和隨同銷(xiāo)售贈(zèng)送貨物的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)其銷(xiāo)售收入，同時(shí)應(yīng)將銷(xiāo)售貨物和隨同銷(xiāo)售的貨物品名、數(shù)量，以及按各項(xiàng)商品公允價(jià)值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)的價(jià)格和金額在同一張發(fā)票上注明。
情況二中，看房送購(gòu)物卡，給業(yè)主送月餅，不存在任何對(duì)價(jià)支付，這種情況完完全全屬于無(wú)償贈(zèng)送！作視同銷(xiāo)售處理。
這里再給大家梳理一些其它需要注意的視同銷(xiāo)售場(chǎng)景！
場(chǎng)景1：開(kāi)發(fā)商將部分尚未出售的商品房轉(zhuǎn)作自用，且辦理產(chǎn)權(quán)登記——部分地區(qū)要求視同銷(xiāo)售！
場(chǎng)景2：回遷安置——需要視同銷(xiāo)售；
場(chǎng)景3：公建配套設(shè)施移交——無(wú)需視同銷(xiāo)售；
場(chǎng)景4：以房抵債——需要視同銷(xiāo)售。
注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 房企促銷(xiāo)手段，驚人！但……
