作者：研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

行業(yè)正在經(jīng)歷高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)客觀看待各指標(biāo)的階段性調(diào)整

◎文/馬千里

11月14日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體平穩(wěn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)扎實(shí)推進(jìn)。地產(chǎn)行業(yè)方面，行業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)房景氣指數(shù)、開(kāi)發(fā)投資、銷售等核心指標(biāo)面臨階段性調(diào)整。但是從個(gè)體城市、地塊和項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，得益于高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)落實(shí)，在房?jī)r(jià)、土拍熱度、項(xiàng)目去化率等方面仍有結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)，行業(yè)供求壓力也在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

01 10月份經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)扎實(shí)推進(jìn)

2025年10月，各地區(qū)各部門加力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，縱深推進(jìn)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看：

一、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增勢(shì)較好。10月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.9%，環(huán)比增長(zhǎng)0.17%。高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)7.2%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值3.1和2.3個(gè)百分點(diǎn)。二、市場(chǎng)銷售規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)零售增長(zhǎng)加快。10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額46291億元，同比增長(zhǎng)2.9%；環(huán)比增長(zhǎng)0.16%。三、固定資產(chǎn)投資同比下降，制造業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)。扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)1.7%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)2.7%。四、貨物進(jìn)出口保持增長(zhǎng)，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。10月份，貨物進(jìn)出口總額37028億元，同比增長(zhǎng)0.1%。其中，進(jìn)口15311億元，增長(zhǎng)1.4%。五、就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率下降。10月份全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.1%，比上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從10月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，M2同比增長(zhǎng)8.2%，同比增速下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。M1同比增長(zhǎng)6.2%，同比增速下降1個(gè)百分點(diǎn)。M1-M2剪刀差為2個(gè)百分點(diǎn)，較上月增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，中斷了連續(xù)5個(gè)月的回落，這主要是M1出現(xiàn)了明顯回落，M1規(guī)模較上月下降了1.1萬(wàn)億元。并且居民短期、中長(zhǎng)期貸款均出現(xiàn)環(huán)比回落，分別較9月末減少了3354億元和246億元。這一方面是由于在資本市場(chǎng)活躍下，更多居民傾向于投資證券市場(chǎng)，非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款卻在10月增加了1.85萬(wàn)億，再疊加樓市正處于止跌回穩(wěn)的陣痛期，導(dǎo)致10月份出現(xiàn)了明顯的存款搬家現(xiàn)象。

近期央行多次發(fā)聲，明確將豐富維護(hù)金融穩(wěn)定的政策工具箱，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。11月11日發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告進(jìn)一步作出具體部署：當(dāng)前我國(guó)人民幣貸款余額已達(dá)270萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)模存量達(dá)437萬(wàn)億元，隨著基數(shù)擴(kuò)大，未來(lái)金融總量增速自然回落是客觀趨勢(shì)，這也與我國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的階段特征相契合。

政策支持方面，央行將繼續(xù)助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)步落地保障性住房再貸款政策，同時(shí)優(yōu)化抵押補(bǔ)充貸款管理，支持政策性開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)為保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提供信貸支持。利率層面，政策發(fā)力成效已逐步顯現(xiàn)：當(dāng)前新增住房貸款平均利率降至3.06%，同比下降25個(gè)基點(diǎn)，較2018年高點(diǎn)下降2.7個(gè)百分點(diǎn)；新發(fā)放企業(yè)貸款利率也降至3.1%，較此前2018年高點(diǎn)下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

接下來(lái)，央行將進(jìn)一步推動(dòng)保障性住房再貸款等金融政策落地見(jiàn)效，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。同時(shí)會(huì)保持合理的利率比價(jià)關(guān)系，借助市場(chǎng)套利機(jī)制引導(dǎo)資金流向回報(bào)率更高的領(lǐng)域，推動(dòng)金融資源精準(zhǔn)配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和各類資產(chǎn)中。例如存款與貸款利率、債券收益率、房屋租售比之間的良性比價(jià)，能有效促進(jìn)房?jī)r(jià)止跌，為房地產(chǎn)行業(yè)加快回穩(wěn)提供支撐。

02 新房成交周期性調(diào)整，優(yōu)質(zhì)新規(guī)項(xiàng)目仍保持熱銷

受2024年基期擴(kuò)大等客觀因素影響，10月份，新房交易規(guī)模累計(jì)同比降幅擴(kuò)大。前10月新建商品房銷售面積7.2億平方米，同比下降6.8%，降幅擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)；前10月商品房銷售金額6.9萬(wàn)億元，同比下降9.6%，降幅擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)。從單月數(shù)據(jù)來(lái)看變化更為顯著，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，10月全國(guó)新建商品房銷售面積6147萬(wàn)平方米，銷售額5977億元，分別同比下降19%和24%，均為2024年下半年以來(lái)的最大同比降幅。房企到位資金方面，10月份個(gè)人按揭貸款新增950億元，較上年同期減少30%，降幅較上月擴(kuò)大了19個(gè)百分點(diǎn)。庫(kù)存指標(biāo)仍在持續(xù)改善，10月商品房待售面積環(huán)比下降322萬(wàn)平方米，連續(xù)8個(gè)月下降。

具體城市方面，克而瑞核心城市數(shù)據(jù)顯示，10月份新房成交量環(huán)比微增2%，但同比下降36%，各能級(jí)城市成交規(guī)模同比均顯著下滑，這主要是由于上年基期數(shù)值增加所致，另一方面也是由于供應(yīng)量環(huán)比下降超過(guò)50%，為年內(nèi)次低。去化率指標(biāo)同步回落，10月典型城市去化率同環(huán)比分別下降4個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州等城市熱度均出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)降。從個(gè)案表現(xiàn)來(lái)看，保持熱銷的多為具有復(fù)合優(yōu)勢(shì)的新規(guī)項(xiàng)目，如兼具產(chǎn)品力和配套優(yōu)勢(shì)的西安綠城綠汀芳菲、鄭州金茂璞逸云湖、南京江寧金茂府等。

03 10月房?jī)r(jià)同比降幅繼續(xù)收窄 同比止跌城市數(shù)量延續(xù)年內(nèi)高位

2025年10月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比均下降。

10月份，一手房?jī)r(jià)同比降幅繼續(xù)收窄，10月同比回落2.6%，降幅縮小了0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.8%。其中，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.0%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.4%，降幅與上月相同。二手房同比降幅5.2%，較上月增加了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海上漲0.3%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

在資本市場(chǎng)熱度上升、優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)不足、2024年同期基數(shù)處于高位等多重壓力下，行業(yè)正處于高質(zhì)量轉(zhuǎn)型進(jìn)程中的階段性困難，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)調(diào)整也是這一過(guò)程中的必經(jīng)陣痛。不過(guò)從城市表現(xiàn)來(lái)看，本月上海、哈爾濱、呼和浩特、合肥等9個(gè)城市一手房?jī)r(jià)同比止跌，這一數(shù)量為2024年二季度以來(lái)的最高值，且一手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市較上月增加1個(gè)。當(dāng)前金融政策堅(jiān)持積極化險(xiǎn)導(dǎo)向，利率水平得到有效控制，加之越來(lái)越多區(qū)域的租售比已超越存款利率，使得房產(chǎn)價(jià)格在供求關(guān)系之外，又獲得了新的底部支撐。隨著行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展全面落地、更多適配市場(chǎng)需求的新規(guī)項(xiàng)目入市，個(gè)體城市及部分區(qū)域的房?jī)r(jià)指標(biāo)，仍有望釋放更多積極信號(hào)。

04 新開(kāi)工規(guī)模延續(xù)低位，助力行業(yè)庫(kù)存壓力下降

1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積6.5億平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積4.55億平方米，下降9.7%。

前10月房屋新開(kāi)工面積4.9億平方米，下降19.8%。其中，住宅新開(kāi)工面積3.60億平方米，下降19.3%。10月新開(kāi)工面積3662萬(wàn)平方米，同比下降29.5%，同比降幅擴(kuò)大15.1個(gè)百分點(diǎn)。

年內(nèi)積極的財(cái)政政策持續(xù)發(fā)揮作用，包括地方債務(wù)限額擴(kuò)容、各類中央轉(zhuǎn)移資金支持等，有效緩解了地方財(cái)政壓力；同時(shí)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)扎實(shí)推進(jìn)，為地方擺脫土地財(cái)政依賴提供了更多發(fā)展路徑。面對(duì)行業(yè)階段性調(diào)整，新開(kāi)工面積持續(xù)處于低位，既有助于加快緩解行業(yè)廣義庫(kù)存壓力，也能保障新出讓地塊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而助力行業(yè)加快形成止跌回穩(wěn)的正向循環(huán)。

2025年前10月竣工面積3.5億平方米，同比下降16.9%，降幅擴(kuò)大了1.6個(gè)百分點(diǎn)。10月房屋竣工面積3732萬(wàn)平方米，同比下降28.2%。從指標(biāo)的單月走勢(shì)來(lái)看，10月份行業(yè)竣工量仍處于年內(nèi)高位。做好保交付仍是行業(yè)重點(diǎn)之一，加之近年來(lái)新規(guī)項(xiàng)目銷售情況向好，預(yù)計(jì)行業(yè)竣工量將保持合理運(yùn)行水平，穩(wěn)步調(diào)整至與新房銷售更匹配的規(guī)模。

05 開(kāi)發(fā)投資規(guī)模同比降幅擴(kuò)大，加快向合理規(guī)模回歸

2025年1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)7.4萬(wàn)億元，同比下降14.7%，降幅高于同期新房銷售額5.1個(gè)百分點(diǎn)。單看10月份，開(kāi)發(fā)投資額為5857億元，同比下降23%，降幅較9月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。

從投資與銷售的關(guān)系來(lái)看，前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額高于同期新房銷售金額約6.7%，但兩者差距較上月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前施工、土地成交等指標(biāo)持續(xù)回落，反映出行業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這一過(guò)程也有助于提升現(xiàn)有新建及在建項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力, 這是確立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的必然階段。值得注意的是，2025年以來(lái)全國(guó)土地平均溢價(jià)率達(dá)6.8%，為2022年以來(lái)的最高水平，顯示出市場(chǎng)在調(diào)整中逐步回歸理性。

綜上，我們給出如下判斷：

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段。從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中，行業(yè)難免遭遇庫(kù)存積壓、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、價(jià)格體系重塑等陣痛與挑戰(zhàn)。加之2024年四季度基期數(shù)值有所抬高，2025年末行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)面臨的挑戰(zhàn)被進(jìn)一步放大。跟蹤分析房地產(chǎn)發(fā)展方向時(shí)，成交、價(jià)格、投資、開(kāi)工等指標(biāo)的同比走勢(shì)固然重要，但在這一特殊歷史時(shí)期，更需客觀看待各項(xiàng)指標(biāo)的階段性調(diào)整：

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，二手房交易對(duì)新房替代效應(yīng)逐步增強(qiáng),新房成交縮量也符合市場(chǎng)規(guī)律；在供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)新平衡前，房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整是市場(chǎng)規(guī)律的正常體現(xiàn)，當(dāng)前穩(wěn)房?jī)r(jià)的“錨點(diǎn)”在于租售比與存貸款利率的匹配度——得益于當(dāng)前低利率環(huán)境，不少核心城市小戶型房源的租售比已能覆蓋存款利率；在庫(kù)存壓力事實(shí)性緩解前，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，行業(yè)投資、開(kāi)工、供地等指標(biāo)理應(yīng)低于成交規(guī)模。

而落實(shí)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)，也在為行業(yè)止跌企穩(wěn)注入強(qiáng)勁動(dòng)力：一是優(yōu)化保障房供給，建立多層次住房保障體系。這將進(jìn)一步完善保障和市場(chǎng)供應(yīng)體系，助力行業(yè)長(zhǎng)期成交規(guī)模穩(wěn)定；二是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。這有助于改善短期供求關(guān)系，保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)信心回升；三是完善行業(yè)開(kāi)發(fā)、融資、銷售制度，推進(jìn)現(xiàn)房銷售等舉措。這能從根本上降低行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前大量高風(fēng)險(xiǎn)房企加速退場(chǎng)，提升行業(yè)準(zhǔn)入門檻將進(jìn)一步加快行業(yè)整頓進(jìn)程；四是實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，“好房子”的倡導(dǎo)正在推動(dòng)行業(yè)產(chǎn)品迭代，催生新型住房需求，助力新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。

從短期行業(yè)指標(biāo)走勢(shì)來(lái)看，受基期數(shù)值抬高等因素影響，2025年末新房交易規(guī)模將延續(xù)低位調(diào)整，但隨著越來(lái)越多地區(qū)租售比觸及銀行利率水平，部分城市房?jī)r(jià)指標(biāo)有望逐步企穩(wěn)。庫(kù)存方面，由于供地規(guī)模持續(xù)低于新房成交，廣義和狹義庫(kù)存壓力將持續(xù)緩解；保障房及高品質(zhì)新規(guī)項(xiàng)目的推進(jìn)，也將為新開(kāi)工指標(biāo)帶來(lái)更多支撐。開(kāi)發(fā)投資與施工等相關(guān)指標(biāo)將繼續(xù)調(diào)整到與新階段新房銷售規(guī)模相適配水平。

排版：鳥(niǎo)姐

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原標(biāo)題： 行業(yè)數(shù)據(jù)｜庫(kù)存規(guī)模連降、多地房?jī)r(jià)止跌，高質(zhì)量轉(zhuǎn)型孕育結(jié)構(gòu)性機(jī)遇