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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
金茂此番轉讓三亞麗思卡爾頓酒店的舉動，或許隱藏著更大的資本棋局，即以類REITs先行，再由公募REITs接力。
觀點網 當公募REITs的大門向酒店資產敞開，資本市場的聚光燈驟然打亮。市場最敏銳的“獵手”們已然嗅到機遇，悄然集結。
中國金茂率先扣動扳機，12月23日晚間，該公司發布公告稱，其計劃以22.65億元的代價轉讓三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店100%股權，目標直指資產證券化。
這不是一次簡單的資產處置，而是企業擁抱大資管時代的戰略信號。
隨著酒店公募REITs被正式提上日程，整個行業的發展邏輯已然發生根本轉向，不動產金融的邏輯正成為主流。
通過證券化盤活“沉睡”資產，喚醒流動性、優化資產負債表，已成為不可逆轉的浪潮。
資產出售
當酒店行業邁入新一輪發展周期，各大企業紛紛重鑄護城河。中國金茂也悄然布局，打出一張關鍵的“金融牌”。
12月23日晚間，中國金茂一紙公告，宣布旗下上海金茂與三亞巒茂簽訂產權交易合同，以約22.65億元對價，出售三亞旅業100%股權。
而三亞旅業的核心資產，正是金茂旗下標桿酒店之一——三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店。這家2008年開業、擁有446間客房的奢華酒店，一直是金茂酒店板塊的“壓艙石”。
實際上，這并非金茂首次出售三亞高端酒店資產。就在去年12月，其剛以18.49億元轉讓了毗鄰的金茂三亞希爾頓酒店。
短短一年時間，連續“清倉”兩大核心物業，中國金茂背后的考慮究竟是什么？
對比兩次交易，中國金茂的動機已悄然轉變。去年出售希爾頓酒店，主要為處置資產、回流資金；而此次轉讓麗思卡爾頓酒店，則明確指向資產證券化的探索。
最新公告顯示，麗思卡爾頓酒店的接盤方為三亞巒茂酒店管理有限公司，該公司成立于2025年，主營業務為企業管理咨詢。
穿透其股權發現，三亞巒茂由“中信證券－中國金茂三亞酒店資產支持專項計劃”管理人全資持有，而其上層主體嘉興巒茂企業管理合伙企業，正是該資產證券化項目的原始權益人。
換言之，三亞巒茂是一個典型的SPV（特殊目的載體），專為此次證券化交易設立。
設立SPV時候，再將不動產裝入SPV名下確保風險隔離，以基礎資產未來的現金流為支持，向投資者發行資產支持證券，這是不動產資產證券化的標準流程。而今，中國金茂走到了第二步。
根據公告，目前上海金茂已認購該計劃項下4%的資產支持證券，其余96%的資產支持證券已由其他專業機構投資者認購，且各自所持份額高度分散、均不超過20%，故該計劃無實際控制人。
中國金茂在公告中強調，麗思卡爾頓酒店開業以來經營成熟穩定，盈利及現金流情況較好，是公司打造精品持有的目標酒店，通過開展資產證券化將酒店資產估值盤活效用最大化。
通過這一操作，中國金茂成功將沉淀的酒店資產轉化為流動性更強的金融資產，既優化了財務報表、降低了負債壓力，也為后續戰略調整與再投資儲備了靈活空間。這不僅是單筆交易，更是行業從“持有運營”向“金融運作”轉型的一次重要實踐。
劍指公募REITs
但中國金茂的考慮或許不止于此。
就在今年12月1日，國家發改委明確將四星級及以上酒店納入公募REITs可申報范圍。中國金茂在此時啟動類REITs操作，時機頗具深意。
換言之，中國金茂此番轉讓三亞麗思卡爾頓酒店的舉動，或許隱藏著更大的資本棋局，即以類REITs先行，再由公募REITs接力。
此前，方正證券就曾發布研報表示，中國金茂置出三亞麗思卡爾頓酒店，是該公司“盤活存量，做優增量”策略的又一嘗試，有望實現繼長沙梅溪湖覽秀城出表REITs上市后，又一個資產證券化的范例。
但政策開閘不等于門檻降低，根據要求，酒店REITs項目必須“優中選優”，滿足以下核心條件：四星級及以上、現金流穩定、產權清晰、運營規范，并具備規模與區域價值。
從三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的情況來看，項目坐落于成熟旅游目的地三亞亞龍灣畔，是一家?五星級奢華度假酒店?，由中國金茂全資持有，自2008年開業至今，運營時間達到18年，經營情況較為成熟。
從具體的經營數據來看，項目建筑面積為8.38萬平方米，客房數量446間。在過去許多年時間里，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店是金茂酒店業務當中，平均房價最高的一個，即便是在疫情突襲的2020年，其表現依舊堅挺。
財報數據顯示，2020年，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的平均房價為1973元，平均入住率為52.5%與上海金茂君悅大酒店持平，但平均可出租的客房收入達到1036元，彼時，上海項目的平均可出租客房收入僅有585元。
2021年至2024年，項目的平均入住率分別達到60%、47.6%、70.9%、70.5%，同期，平均可出租客房收入分別為1403元、1063元、1656元、1363元。
今年上半年，該項目的平均房價為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益1654元。
此外，最新公告披露，麗思卡爾頓酒店的母公司三亞旅業于2025年3月31日經審核總資產及經審核凈資產分別約為11.13億元及6.91億元。
這一系列數據表明，中國金茂正以旗下最優質的酒店資產作為“試金石”，探索從私募類REITs向公募REITs的跨越。
更重要的是，中國金茂旗下還擁有上海金茂君悅大酒店、金茂深圳JW萬豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂萬麗酒店、長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店等資產。
如果本次試水成功，其不僅能夠打造酒店資產的“投、融、建、管、退”完整閉環，后續更能將旗下的優質資產持續擴募。
不過，酒店REITs賽道的發令槍尚未真正響起，在中國金茂之前，錦江國際已于12月15日啟動公募REITs招標，誰將率先沖線，仍值得期待。
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