作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市

一個(gè)項(xiàng)目，連續(xù)三年熱銷，累計(jì)成交金額超110億，是如何做到的？

答案是：“先整體規(guī)劃，后分片實(shí)施”。

真正做到的背后是整整十年的謀篇布局，以及精確到每一平方米的執(zhí)行力。

萬科黃埔新城，已成為廣州“東進(jìn)”的戰(zhàn)略藍(lán)圖上一個(gè)無法忽視的里程碑。萬科黃埔新城的熱銷，并非止于宏大的體量，更在于一套清晰而堅(jiān)定的開發(fā)哲學(xué)。

這是一條更艱難但更具遠(yuǎn)見的路。

連續(xù)三年熱銷 先造環(huán)境，再造房子

2023年至今，廣州什么項(xiàng)目賣得最多？

萬科黃埔新城。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年前11月，萬科黃埔新城累計(jì)成交套數(shù)3129套。

其中2023年和2024年分別成交1141套和1210套，連續(xù)兩年榮登廣州成交套數(shù)銷冠。

這一方面是萬科黃埔新城的體量不容小覷，規(guī)劃面積達(dá)1580000平方米，另外一方面也是在其三年的扎實(shí)建設(shè)下，萬科黃埔新城展現(xiàn)出卓越的“兌現(xiàn)力”：超過 40%的核心配套已從藍(lán)圖落地為現(xiàn)實(shí)，三分之一的城市版圖輪廓已然清晰。

與傳統(tǒng)“賣一塊地，蓋一片樓”的滾動(dòng)開發(fā)模式截然不同，萬科在這里踐行的是“先整體規(guī)劃，后分片實(shí)施”的造城邏輯。道路、學(xué)校、公園、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)先行。

這看似是一種“笨”功夫，犧牲了短期的資金回流速度，但卻為項(xiàng)目注入了無可比擬的長期價(jià)值與生命力。

具體來看，教育上，規(guī)劃的 11 所學(xué)校中已有 5 所率先啟用，構(gòu)建起從幼兒園到高中的教育矩陣。其中，作為片區(qū)內(nèi)重要基礎(chǔ)教育配套的廣鐵一中鐵錚學(xué)校（西校區(qū)、東校區(qū)）先后于2023年和2024年開學(xué)，共規(guī)劃102個(gè)班，提供優(yōu)質(zhì)中小學(xué)學(xué)位，實(shí)現(xiàn)“在入住前，學(xué)校已就位”。同時(shí)，廣州市唯一公辦藝術(shù)高中——廣州市藝術(shù)中學(xué)（黃埔校區(qū)) 與黃埔區(qū)青少年宮（海絲城宮） 也已落地，標(biāo)志著片區(qū)已成為廣州東部集基礎(chǔ)教育和藝術(shù)特色于一體的優(yōu)質(zhì)教育高地。

商業(yè)與文化上，融德里歷史文化古街不僅晉級(jí)國家3A級(jí)旅游景區(qū)，更引入超20家特色主理人店鋪，與已完成簽約的福朋喜來登酒店、逐步成熟的社區(qū)底商及規(guī)劃中的小鎮(zhèn)中心地標(biāo)，共同構(gòu)建起“社區(qū)底商—文化商業(yè)—地標(biāo)商業(yè)”三層級(jí)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。這一體系融合商業(yè)、酒店、文旅與辦公等多重業(yè)態(tài)，全面覆蓋居民從日常消費(fèi)到節(jié)慶文化活動(dòng)的多元需求。

生態(tài)與社群層面，近半數(shù)規(guī)劃公園已開放，并依據(jù)萌寵、露營、親子等不同主題進(jìn)行精細(xì)化建設(shè)。其中，綠榕公園榮獲2025WLA世界景觀建筑大獎(jiǎng)，并與華南植物園合作設(shè)立生態(tài)教育示范點(diǎn)，將生態(tài)價(jià)值延伸至生活與科普。同時(shí)，項(xiàng)目依托“好有趣”社群體系，圍繞四季時(shí)序開展超千場主題鄰里活動(dòng)，持續(xù)將硬件配套轉(zhuǎn)化為真實(shí)的社區(qū)歸屬感。

也正是基于配套先行這一點(diǎn)，萬科黃埔新城才造就了連續(xù)三年熱銷的好成績。

“教科書式”交付 看得見的“確定性”

2024年12月，萬科黃埔新城迎來王牌組團(tuán)中央公園首次交付，為此，萬科于12月7日-11日舉辦中央公園組團(tuán)工地開放活動(dòng)。

眾多業(yè)主們?cè)诳吹巾?xiàng)目的第一眼就被其兼具美感和標(biāo)志性的外立面吸引：外立面以米白色、深灰色為主色調(diào)，大面積使用玻璃窗，點(diǎn)綴香檳金和米黃色涂料，尤其是1棟、2棟增加了高達(dá)8米的玻璃幕墻及金屬格柵塔冠，讓建筑隨著光線和天空的顏色變化而變化，充滿了現(xiàn)代、溫潤的高級(jí)感和律動(dòng)感。

外立面的百葉、飄板等，都特地選用與外立面同款顏色。哪怕是少有人關(guān)注的“第五立面”，項(xiàng)目也特地用紋理漂亮的綠磚，整齊排版鋪設(shè)。

社區(qū)的迎賓大堂也頗具亮點(diǎn)，采用雙層通高和鏤空設(shè)計(jì)，用層次感打破單調(diào)。又有迎賓大樹、噴泉水景映襯，營造出兩進(jìn)式歸家的尊崇儀式感。項(xiàng)目還臻選了造價(jià)更高的陶板、洞石材料，帶來奢華的星級(jí)酒店式大門體驗(yàn)，不少業(yè)主在現(xiàn)場都拍出了多角度“無死角”的打卡照。

截至目前，萬科黃埔新城已累計(jì)交付閱海、觀澄、中央公園組團(tuán)合計(jì)近四千套房源，累計(jì)超4.5萬組客戶來訪，約67%為老帶新推薦，不斷落地的項(xiàng)目和產(chǎn)品，受到了越來越多的客戶認(rèn)可，他們也愿意推薦更多的朋友選擇萬科黃埔新城。

全國級(jí)神盤 不僅僅只是造一座城

市場上“造城”的項(xiàng)目有很多，但萬科黃埔新城只有一個(gè)，萬科黃埔新城能成為全國級(jí)神盤，不僅僅因?yàn)槠潴w量足夠大，還在于這是一場時(shí)間與設(shè)計(jì)的長期主義實(shí)驗(yàn)。

《廣州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》顯示，廣州明確要打造三個(gè)城市核心區(qū)，其中廣州東部獨(dú)占一個(gè)，占據(jù)重要戰(zhàn)略地位。

萬科黃埔新城，作為黃埔區(qū)在建的超大型城市更新項(xiàng)目，已成為廣州“東進(jìn)”的戰(zhàn)略藍(lán)圖上一個(gè)無法忽視的里程碑。

黃埔新城的前身是沙步村，村史已有上千年，2019年底，廣州萬科與當(dāng)?shù)睾炇鸶脑炜蚣軈f(xié)議實(shí)施細(xì)則，正式開始了這座千年古村的史詩級(jí)改造。改造啟動(dòng)至今，黃埔新城一直是黃埔東路沿線改造最順利、進(jìn)度最快的城市更新項(xiàng)目之一。

而黃埔新城整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有總建面約100萬㎡商業(yè)綜合體，占地約4萬㎡綠核心公園，建面約1.5萬㎡醫(yī)療養(yǎng)老配套，以及建面約1.4㎡綜合體育館，都在不斷助力黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。

萬科黃埔新城不僅僅只是造一座城而是創(chuàng)造一種不可復(fù)制的生活方式。大到整體設(shè)計(jì)，小到一個(gè)五金件，都能感受到開發(fā)商的用心。大腳印公園、綠榕公園、融德里這些公共空間，不僅美觀，更充滿了人性化的考慮。公園之間也卷的徹底，寵物 X 公園、商業(yè)X 公園、古建筑 X 公園，公園的不同玩法在這里展現(xiàn)得淋漓盡致，讓不同的到訪者，都能擁有駐足的理由，漫步其間，能感受到這不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而是在對(duì)一種理想生活方式的構(gòu)建，這樣的運(yùn)營深度是需要自上而下的操盤貫徹，也就只有像萬科這樣的龍頭企業(yè)才能做到。

萬科黃埔新城可以說是當(dāng)前中國城市更新的典范，一個(gè)企業(yè)承載超過500萬方的建筑體量是極其少見的，萬科黃埔新城一直踐行打造能滿足居住需求的一生之城。

現(xiàn)在都在說“好房子”，能滿足居住需求的“好房子”不僅僅是四面墻一個(gè)頂，而是與環(huán)境的和諧共生，是對(duì)生活的深度理解，是對(duì)社區(qū)的長期運(yùn)營。“好房子”需要開發(fā)者有不急不躁的耐心，有尊重土地的態(tài)度，有服務(wù)業(yè)主的誠意。這些理念，值得每一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者深思。

黃埔新城的成功不僅在于創(chuàng)造了巨大的商業(yè)價(jià)值，更在于為城市打造了一張靚麗的名片，提升了區(qū)域的城市價(jià)值和生活品質(zhì)。

注：1）本文有關(guān)黃埔新城項(xiàng)目信息（包括公建配套、商業(yè)設(shè)施、交付標(biāo)準(zhǔn)等）以與出賣人最終簽署的《商品房買賣合同》及其附件約定為準(zhǔn)。2）文章內(nèi)圖片僅供參考

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 一個(gè)超大型城市更新項(xiàng)目，憑什么能成為全國級(jí)神盤？