作者：克而瑞

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

導(dǎo) 語

行業(yè)發(fā)展環(huán)境持續(xù)向好，上半年土拍熱度有望回升

◎  文 / 馬千里

2026年1月，土地成交規(guī)模迎來季節(jié)性回落，供求規(guī)模環(huán)比顯著下降，同比也延續(xù)回落。月末快報數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月土地成交建筑面積和金額均環(huán)比回落90%，同比來看二者分別下降48%和59%。供地規(guī)模方面，截至25日本月土地供應(yīng)面積3360萬平方米，同比下降8%，各地主管部門仍在進一步嚴(yán)控新增土地供應(yīng)。從市場熱度來看，由于本月成交地塊多為2025年末供應(yīng)的年度收尾地塊，優(yōu)質(zhì)高總價地塊成交占比偏低，本月溢價率延續(xù)低位，至截稿時10億元以上的宅地均為底價成交。

核心要點

供求：交易規(guī)模進入季節(jié)性低位，持續(xù)落實控增量目標(biāo)。本月土地供應(yīng)建筑面積為3360萬平方米，環(huán)比下降50%，同比下降8%。成交2580萬平方米，環(huán)比下降90%，同比下降48%。

熱度：延續(xù)低位回落。1月平均溢價率為1.8%，環(huán)比下降0.3個百分點。高總價地塊普遍為底價成交。

分布：各能級均同比回落。就成交金額變動來看，一線城市同比下降83%，二線同比回落48%，三四線下跌55%。 

后市展望

行業(yè)發(fā)展環(huán)境持續(xù)向好，上半年土拍熱度有望回升

2026年1月，土地市場步入供求規(guī)模的季節(jié)性低位，供求雙端規(guī)模環(huán)比大幅回落，同比亦延續(xù)下行走勢，各地仍堅定踐行土地控增量的調(diào)控思路。本月成交地塊多為2025年末的收尾項目，優(yōu)質(zhì)高總價地塊成交稀缺，市場平均溢價率較12月進一步走低，以上海2026年首輪土拍為例，2宗宅地均以底價成交。

從近期政策動向來看，2026年初中央部委及監(jiān)管部門明確將持續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，符合條件的房地產(chǎn)“白名單”項目貸款可享受5年展期政策，行業(yè)融資環(huán)境得以持續(xù)優(yōu)化，企業(yè)拿地積極性有望有效提振；同時結(jié)合年初《求是》刊文及住建部相關(guān)表態(tài)，新一年房地產(chǎn)行業(yè)將堅守“控增量、去庫存”核心調(diào)控方向，土地供求規(guī)模持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，疊加閑置土地回購、城市更新等工作穩(wěn)步推進，后續(xù)將釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊資源。展望后市，農(nóng)歷新年過后，各地2026年供地計劃將陸續(xù)落地，隨著土地市場正式邁入新的供地周期，預(yù)計2026年上半年土地市場熱度將逐步回升。

01供求

交易規(guī)模同比延續(xù)回落

持續(xù)落實“控增量”目標(biāo)

土地供應(yīng)方面，截至2026年1月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積為3360萬平方米，環(huán)比下降50%，同比下降8%。1月份正值歲末年初之際，環(huán)比來看供應(yīng)規(guī)模如期出現(xiàn)了季節(jié)性回落。同比來看，年初新增供應(yīng)規(guī)模仍在進一步下降，說明各地主管部門仍在進一步踐行控增量路線。本月監(jiān)測城市平均供地容積率為1.96，優(yōu)質(zhì)低密宅地成為供應(yīng)主力。

至截稿時，一線城市中北京、廣州有宅地掛牌。其中出讓底價最高的是廣州泛珠江新城綜合用地，地塊容積率2.92，出讓底價高達186.4億元，起拍樓板價為3.3萬元/平方米，規(guī)劃建筑面積56.7萬平方米，住宅部分約22萬平方米。出讓附加條件嚴(yán)格，包括建設(shè)不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓、建設(shè)中小學(xué)幼兒園并無償移交、北側(cè)的21、23號子地塊建成后須整體自持、為石牌村建設(shè)9.1萬平方米權(quán)益物業(yè)（村集體按成本價購買）、無償移交7962平方米共有產(chǎn)權(quán)房及人才公寓等多項要求。該地塊優(yōu)勢極為顯著，作為珠江新城東區(qū)僅存的大面積未開發(fā)"最后寶地"，軌交配套成熟，周邊有K11、花城匯等頂級商圈，自身規(guī)劃城央公園，并打造集頂奢百貨、高端酒店、特色體驗于一體的商業(yè)體系，還將新增5條道路優(yōu)化區(qū)域交通，引入數(shù)字辦公、未來社區(qū)等新興功能，推動片區(qū)向"晝夜協(xié)同"活力城區(qū)轉(zhuǎn)型。周邊新房方面，高端項目售價可達10萬元/平方米以上。

二線城市方面，本月各城市出讓地塊底價均在50億元以下。本月出讓底價最高的地塊來自杭州城東新城，起拍價21.34億元，容積率2.2，起拍樓板價3萬元/平方米。地塊南向一線京杭運河景觀，北面距離地鐵4號線新風(fēng)站約300米，1站直達杭州東站，周邊德勝快速路、秋石高架等主干道環(huán)繞，3公里范圍內(nèi)有浙大二院城東院區(qū)、邵逸夫醫(yī)院、匯和城購物中心、濮家小學(xué)萬家校區(qū)、采荷中學(xué)濮家校區(qū)等成熟配套。周邊新房方面，綠城翠隱江粼軒在售均價約6.1萬元/平方米，安琪兒區(qū)塊的錦上萬象府高層均價約6.6萬元/平方米、疊墅均價約8.5萬元/平方米。

三線城市方面，本月出讓宅地大多為容積率2.0以下的低密宅地。其中金華的金東南低密宅地較為值得關(guān)注，地塊容積率僅1.09，住宅部分限高15米，起拍總價4.14億元，起拍樓板價1.1萬元/平方米。地塊自身優(yōu)勢顯著，擁有一線武義江江景資源，可打造高品質(zhì)的稀缺濱水低密社區(qū)，同時地處金茂未來科學(xué)城核心片區(qū)，周邊配套成熟，臨近東市南街、武義街等城市主干道，交通便捷，商業(yè)配套成熟，并有中央綠谷公園、東湄公園等生態(tài)資源，居住氛圍濃厚。周邊新房方面，臨近的金茂未來科學(xué)城售價在2.2萬元/平方米左右。

本月自然資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》。就通知內(nèi)容和官方解讀來看，新一年房地產(chǎn)用地供應(yīng)將緊扣城市高質(zhì)量發(fā)展主線，以存量用地盤活為核心，秉持“項目跟著規(guī)劃走、土地要素跟著項目走”原則，強化國土空間規(guī)劃的彈性與適應(yīng)性。例如，支持利用存量土地及房產(chǎn)資源發(fā)展國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)，相關(guān)主體可享受一定年期內(nèi)不改變用地主體與規(guī)劃條件的過渡期政策（原則上不超過5年）。這一舉措將顯著提升土地要素利用效率，有效消化房地產(chǎn)庫存，為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供有力支撐。

土地成交層面，截至1月25日，全國經(jīng)營性土地招拍掛成交建面2580萬平方米，環(huán)比下降90%，同比下降48%；本月成交金額622億元，環(huán)比下降90%，同比下降59%。本月所有城市土地成交金額均不高于50億元；成交建面超過100萬平方米的城市只有淮安。受高等級城市成交占比下降影響，本月全國平均樓板價為1821元/平方米，環(huán)比下降5%。

02熱度

溢價率延續(xù)回落

本月高總價地塊均為底價成交

市場熱度方面，至截稿時1月平均溢價率為1.8%，如期低位回落。本月10億元以上的高總價地塊均為底價成交，包括上海浦東、閔行的2宗宅地也是如此。不過三四線城市仍有部分體量合適的優(yōu)質(zhì)地塊溢價出讓，如金華南站因產(chǎn)城融合發(fā)展預(yù)期，再加之地塊本身素質(zhì)較高，實現(xiàn)了32%的溢價率；宜興城北保障房地塊因其收益確定性，更是溢價48%方才成交。

1月土地流拍率7%，仍在近年低位。具體來看，本月石家莊、合肥、武漢均有宅地流標(biāo)或撤牌，流拍地塊大多位于衢州開化縣、昆明晉寧縣等遠郊縣區(qū)域，因未來銷售前景確定性不足或未達出讓預(yù)期，未能如期出讓，或是周邊競品較多、利潤空間有限、投資信心不足而流標(biāo)。

03重點地塊

入榜宅地均底價成交

上海、福州包攬單價TOP5

受供地節(jié)奏的季節(jié)性影響，本月高總價地塊成交頻次顯著下降，至截稿時僅有6宗宅地成交總價超過10億元。從土拍熱度來看，兩榜入榜宅地均為底價成交，上海2026年第一次土拍的2宗宅地也均為底價成交。

單價榜方面，TOP5地塊均來自于上海、福州。榜首地塊為浦東新區(qū)森蘭板塊地塊，規(guī)劃建面6.73萬平方米，由越秀地產(chǎn)底價競得，成交樓面價約3.8萬元/平方米。該地塊是森蘭板塊近三年來首次出讓的普通商品房用地，目前周邊新房售價在7萬元/平方米左右。

排版：花卷

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原標(biāo)題： 土地月報｜成交規(guī)模處于季節(jié)性低位，新一年供地周期尚未正式開啟（2026年1月）