作者：西政資本

來源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

周一發布《大灣區城市更新及城中村改造政策匯編（202601版）》之后，我們對后臺領取匯編資料的人員構成做了一些統計，其中開發商、金融與投資機構、施工單位、律所等服務機構四大類的人員構成比例分別約為30%、20%、40%、10%。

因項目投資端（開發商+投資機構）的人員占比太小，因此我們認為市場方面還是沒有明顯的信心回轉信號。具體到城市方面，目前僅廣州的城市更新熱度稍好一些，深圳的城市更新接近停滯，不僅有“限高、限容積率”新規的影響，還存在存量項目即便通過紓困、不良處置、債務重組、破產重整來處理也很難盤活的尷尬處境。

開發商目前的信心不足主要是市場方面的問題，因城市更新、城中村改造的新規實施背景之下，項目實施主體基本都是央企和地方國企、城投平臺，因此這些開發商、實施主體首要考慮的是項目投資是否會面臨虧損風險（被追責）的問題，而目前房地產市場的結構性下行和項目收益預期的惡化，顯然尚不足以支撐開發商的熱情。

投資機構、金融機構對城市更新的觀望甚至用腳投票態度則更為明顯，盡管政策層面一直呼吁社會資本參與城市更新與城中村改造，但一些隱性壁壘問題還是很難破解。

從我們投資機構的角度來看，常見的情況主要有以下幾種：

一是相比常規的土地招拍掛項目而言，城市更新項目信息不透明、規劃調整不確定、決策流程不清晰、投資款退出路徑不明確，尤其是項目的現金流平衡問題，靠賣房還是靠運營取得的現金流兌付前期投資，能不能賣的了或者能不能運營得好，現在已越來越難判斷，這也使得我們這些社會資本難以進行投資方面的可靠性評估，甚至容易衍生對城市更新的系統性信任缺失問題；

二是對實施主體融資信用的不信任，尤其是城投平臺市場化轉型以及“退出政府融資平臺功能”的問題，這意味著“城投信仰、剛兌、兜底”等傳統預期的破滅，另外是對合作機制忠實執行與程序之外非正式規則的擔憂，另外我們這些投資機構對退出路徑中資產處置、司法重整等復雜程序的效率和公平性還有存疑心態。

如果將社會資本的范圍擴大到所有民營房企等可能的參與方，那么問題就變成了——社會資本對“與誰合作、如何退出、風險何在”更加缺乏穩定預期，從而導致持幣觀望，市場活力也就無法有效激活。

就我們的業務經驗而言，即便是單純考慮純財務類的投資，比如投資城市更新基金，那么“市場化出售、資產證券化、股權轉讓、長期持有與協議回購”等相結合的梯次化退出機制也必須提前明確，不然根本無法解決社會資本參與城市更新項目投資的后顧之憂（主要是投資款“退出難”的問題）。

我們在《城市更新要翻身了》一文中有提到過，自然資源部、住房城鄉建設部1月20日聯合發布了《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，其基本精神是“放權、松綁、創新”，針對性地解決城市更新存在的規劃僵化、土地盤活難、產權關系復雜、報批報建流程繁瑣等痛點難點，旨在為城市更新及低效土地、低效物業盤活提供一攬子解決方案，因此對于城市更新和城中村改造來說屬于政策松綁，也就是重大利好。

黨媒“求是網”繼1月16日發布《住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹：高質量推進城市更新》一文后，1月20日繼續發布了《高質量推進城市更新》，且1月25日還接著發布了《如何高質量推進城市更新？》一文，對城市更新的支持態度前所未有，從這個角度來看，未來的城市更新應該還是有非常廣闊的前景，尤其是1月25日的文章中提到的“危舊房改造，自主更新、原拆原建，城中村改造”等關鍵詞帶來的業務想象空間。

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原標題： 誰還在關注城市更新