作者：睿思中國(guó)

來(lái)源：睿思網(wǎng)

近期，上交所債券項(xiàng)目信息平臺(tái)的一則進(jìn)展公告，勾勒出京東在不動(dòng)產(chǎn)證券化領(lǐng)域的新動(dòng)作。

據(jù)悉，“京東高和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃”正式進(jìn)入審核流程，目前處于“已反饋”狀態(tài)，擬發(fā)行金額達(dá)21億元，品種為持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（即機(jī)構(gòu)間REITs）。

這也是2023年2月京東發(fā)行首單民營(yíng)企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs之后，又一次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證券化的探索，同時(shí)這種探索正從公募REITs向私募賽道正式延伸。在政策引導(dǎo)與企業(yè)存量資產(chǎn)盤(pán)活需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，機(jī)構(gòu)間REITs已成為資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)?chuàng)新工具。

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京東入局，機(jī)構(gòu)間REITs賽道升溫

上交所信息顯示，“京東高和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃”的原始權(quán)益人為上海京鴻宇企業(yè)發(fā)展有限公司，間接全資股東為香港宇培物流資產(chǎn)發(fā)展有限公司，實(shí)際控制人為劉強(qiáng)東。2021年，京東集團(tuán)旗下京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（簡(jiǎn)稱(chēng)“京東產(chǎn)發(fā)”）完成對(duì)中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司（前身為上海宇培（集團(tuán)）有限公司）的收購(gòu)，持股37.02%。

值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目通過(guò)引入高和資本，創(chuàng)新性地在資產(chǎn)支持計(jì)劃與底層項(xiàng)目公司之間嵌入私募基金結(jié)構(gòu)，形成了“私募基金+ABS”的雙層架構(gòu)，為資產(chǎn)盤(pán)活提供了更靈活的操作路徑。

作為場(chǎng)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益產(chǎn)品，機(jī)構(gòu)間REITs以“資產(chǎn)信用”為核心，收益直接綁定底層不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流，核心優(yōu)勢(shì)在于審批流程更高效、估值機(jī)制更靈活、資金用途更自由，尤其適合培育尚未達(dá)到公募REITs運(yùn)營(yíng)年限、現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)直觀印證了這一賽道的活躍度。截至2025年12月初，上交所已有50單機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目申報(bào)，申報(bào)規(guī)模近1200億元，并已成功發(fā)行20單項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模超過(guò)450億元。上交所表示，下一步將圍繞機(jī)構(gòu)間REITs市場(chǎng)組織和生態(tài)建設(shè)，進(jìn)一步有效推動(dòng)項(xiàng)目落地。

業(yè)內(nèi)人士分析，機(jī)構(gòu)間REITs的升溫，本質(zhì)上是資本市場(chǎng)響應(yīng)企業(yè)“盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”需求的必然結(jié)果。而京東此次入局，無(wú)疑將進(jìn)一步提升機(jī)構(gòu)間REITs賽道的市場(chǎng)關(guān)注度。

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資產(chǎn)布局提速+上市折戟，證券化成關(guān)鍵抓手

京東此次機(jī)構(gòu)間REITs的申報(bào)，背后是核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)京東產(chǎn)發(fā)的深度布局與資金周轉(zhuǎn)需求。

作為京東集團(tuán)旗下專(zhuān)注于基礎(chǔ)設(shè)施投資、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)，京東產(chǎn)發(fā)自2018年獨(dú)立運(yùn)營(yíng)以來(lái)，通過(guò)收購(gòu)、自建等多元方式持續(xù)擴(kuò)張，目前在全球擁有現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)數(shù)量超過(guò)280個(gè)，園區(qū)管理建筑面積超過(guò)2700萬(wàn)平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模總額超過(guò)1200億元。

大規(guī)模擴(kuò)張也伴隨著持續(xù)的資金壓力。2020-2022年，京東產(chǎn)發(fā)投資活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額高達(dá)345億元，而其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額僅約30億元，截至2022年末公司賬上現(xiàn)金僅11億元。

更為關(guān)鍵的是，其原本寄予厚望的上市融資路徑未能順利推進(jìn)。2023年3月，京東產(chǎn)發(fā)正式向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)，但受港股估值低迷、重資產(chǎn)模式受資本市場(chǎng)質(zhì)疑等多重因素影響，2024年5月該上市計(jì)劃正式暫緩，港交所相關(guān)申請(qǐng)文件因長(zhǎng)期無(wú)進(jìn)展失效。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，彼時(shí)全球IPO市場(chǎng)遇冷，港股集資額降至20年來(lái)最低，疊加京東產(chǎn)發(fā)業(yè)務(wù)依賴重資產(chǎn)投資、回報(bào)周期長(zhǎng)的特性，使其難以獲得滿意估值，最終選擇暫停上市進(jìn)程。

在此情況下，私募基金與資產(chǎn)證券化成為京東產(chǎn)發(fā)緩解資金壓力的核心抓手。自2019年以來(lái)，該公司已成立7支私募基金。其中，2024年12月公司宣布完成50億元物流基礎(chǔ)設(shè)施基金的募集，這也是國(guó)內(nèi)物流不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域募集規(guī)模最大的一支基金。

而在資產(chǎn)證券化方面，2023年京東產(chǎn)發(fā)成功發(fā)行首單民營(yíng)企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs——京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT，首發(fā)入池的資產(chǎn)包括廊坊、武漢和重慶3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積約35.1萬(wàn)平方米。2025年7月，該支REITs啟動(dòng)擴(kuò)募并擬購(gòu)入西安、合肥兩個(gè)成熟運(yùn)營(yíng)的智能物流園區(qū)，預(yù)計(jì)新增建面約25.28萬(wàn)平方米。

而此次申報(bào)機(jī)構(gòu)間REITs，則是對(duì)這一邏輯的延伸與補(bǔ)充：對(duì)于尚未成熟的資產(chǎn)，通過(guò)機(jī)構(gòu)間REITs提前盤(pán)活回籠資金，反哺新資產(chǎn)的收購(gòu)與培育；待資產(chǎn)成熟后，可進(jìn)一步銜接公募REITs上市，形成“收購(gòu)-培育-證券化-再投資”的良性循環(huán)。

京東的探索并非個(gè)例。近期包括中國(guó)中鐵、青島西海岸公用事業(yè)、中交第四航務(wù)工程局等企業(yè)均密集發(fā)行機(jī)構(gòu)間REITs，涉及消費(fèi)、能源基建、工業(yè)廠房等方向，機(jī)構(gòu)間REITs已成為資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)?chuàng)新載體。其中，中交第四航務(wù)工程局牽頭投建持有的廣連高速公路項(xiàng)目成功打包成機(jī)構(gòu)間REITs，規(guī)模達(dá)150億元，創(chuàng)同類(lèi)項(xiàng)目歷史紀(jì)錄。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 睿見(jiàn)丨沖刺21億機(jī)構(gòu)間REITs，京東產(chǎn)發(fā)上市未果后的資本突圍