觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
“深鐵之所以再提供資金，只是證明一件事，就是現在萬科不再是無底洞了。”
觀點網 時隔不到一周，再有兩筆債券展期通過，萬科終于可以松一口氣。
1月27日晚間，萬科連發六份公告，三份帶來“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”展期獲通過的好消息，另外三份則與深鐵第14次為萬科提供借款有關。
繼1月21日“21萬科02”公司債展期一年議案獲通過，萬科趕在1月28日最后期限之前，打贏了這一階段的債務攻堅戰。
對于深鐵2026年給萬科的第一筆借款，有投資者表示：“深鐵之所以再提供資金，只是證明一件事，就是現在萬科不再是無底洞了。”
市場期望萬科躲過“暴雷”風險，而完成“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”展期，是萬科債務重組中的重要一步。
再獲展期
萬科兩個月的忙碌在此時落下第一個句點。
2025年11月26日，浦發銀行發布公告稱，萬科擬對12月15日到期的20億元人民幣境內債券進行到期展期，該筆債券正是“22萬科MTN004”。
據了解，“22萬科MTN004”是萬科在2022年12月發行的中期票據，期限3年，原定到期日為2025年12月15日。目前，該筆中票余額20億元，票面利率為3%。
12月1日，萬科方面給出“22萬科MTN004”初步展期方案，包含一年展期、付息、追加增信措施共三個議案，當時市場對萬科第一筆20億中票展期的預測都比較樂觀。
但根據12月13日首次持有人會議表決結果，三份議案因均未獲90%以上贊成而失效。
此后五個工作日內，萬科并沒有在“22萬科MTN004”持有人第二次會議上爭取到三項議案通過，但持有人同意將本金和利息支付寬限期由5個交易日延長至30個交易日，寬限期截止日順延至2026年1月28日。
2026年1月15日，萬科調整展期議案，由三項增至四項，分別為《調整中期票據本息兌付安排的議案》、《延長本期中期票據的寬限期的議案》、《本期中期票據本息兌付安排調整的議案》及《延長本期中期票據寬限期以及兌付部分本息的議案》。
債務展期會議多次遇挫，期間“債權人考慮正式申報違約”、“債權人對后續債務安排不明朗”、“萬科或進行債務重組”等傳聞一時甚囂塵上，已經獲得30個交易日寬限期的萬科只能將希望寄托于1月21日召開的第三次持有人會議。
最終決議出爐，“22萬科MTN004”債券持有人會議議案三獲100%同意通過。
據觀點新媒體了解，議案三明確：萬科將于1月28日對于參加本次持有人會議且至少表決同意議案三或議案四中任一議案的每個持有人賬戶實施10萬元的兌付；同日兌付40%本金，剩余60%本金展期一年；40%利息在1月28日內支付，剩余60%利息繼續按照3%利率計息，展期期間新增利息隨本金兌付一同支付。
此外，萬科承諾為未付利息提供旗下項目公司深圳市榮興房地產開發有限公司、廊坊萬恒盛業房地產開發有限公司以及北京友泰房地產開發有限公司的應收賬款質押作為增信擔保措施。
一樣經歷著兩個月跌宕起伏的還有萬科旗下另一支中票“22萬科MTN005”。
比“22萬科MTN004”稍晚15天發行，“22萬科MTN005”發行總額37億元，債券期限3年，起息日為2022年12月28日，兌付日為2025年12月28日，利率3%。
兩支中票同時進入展期談判，議案選擇更為多樣的“22萬科MTN005”進程相對順利一些。
先是2025年12月22日持有人第一次會議多個議案因同意票數表決權數額未達90%未生效；2026年1月15日調整議案，將六項議案調整為四項，第二次債權持有人會議定于1月21日召開。
最終，“22萬科MTN005”也通過了展期方案，議案三獲全體參會主體同意。
據了解，“22萬科MTN005”同樣于1月28日落實10萬元本金固定、40%本金、1.11億元利息兌付，剩余60%本金展期一年，展期期間剩余60%本金維持3%利率計息，并利隨本清。
萬科承諾為未付本息提供深圳市中萬華凱實業投資有限公司、西安伊合源實業有限責任公司及深圳市萬信未來城制造有限公司應收賬款質押作為增信擔保措施。
就此，萬科時間相近的兩筆合計57億元中票與11億元公司債“21萬科02”展期方案均獲通過，在債務兌付排期中贏得幾個月的時間。
深鐵支援
債券展期進度刷新，深鐵對萬科的支援金額也同步上漲了。
根據公告，經協商，深鐵向萬科提供不超過23.6億元借款，資金用于償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息，借款期限為36個月，借款利率基準為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR），浮動點數為減66個基點，目前為2.34%。
加上2025年深鐵累計向萬科提供的13筆借款，如今借款額度已經上升至338.2億元，萬科提取金額為331.57億元。
按照已獲通過的“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”展期方案，萬科將在1月28日內分別支付對應固定兌付、40%本金及利息8.64億元、15.97億元，總計24.61億元。
這也意味著在深鐵提供的23.6億元借款之外，萬科還需要自掏腰包拿出1.01億元進行兌付，壓力已大大減輕。
另據媒體此前報道，萬科已與包括中國銀行在內的國內貸款機構達成協議，將原季度付息調整為按年付息，同時未來數月的同類應付利息可推遲至2026年9月支付。
值得注意的是，在萬科提出兌付40%本息方案及深鐵借款之前，還有一項傳聞流出。
據資本市場1月22日消息，萬科最新修訂的展期方案中增加40%本息兌付選項是響應政策指導要求。
拉鋸近兩月之久，最終通過的展期方案正是后來補充提交的40%本息兌付議案。多方權衡之下，萬科也確實得到了大股東的支援。
針對“萬科或進行債務重組”的傳聞，資本市場消息還透露，深鐵并沒有正式委托任何公司作為債務重組的股東公司。
作為大股東，深鐵確實至始至終都在力所能及地幫助萬科，但接下來的債務償付和業績止損還是需要萬科自身努力消化。
根據萬科三季度報告，實現營收1613.9億，銷售收入1004.6億，經營服務業務三季度實現收入435.7億。期內歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-160.69億元，同比下降98.61%。
利潤虧損的原因依然與開發業務結算規模下滑、毛利率仍處低位、新增計提存貨跌價準備以及部分資產交易和股權處置的交易價格低于賬面值等有關，其中減值部分占大頭。
截至報告期末，萬科集團持有的貨幣資金為656.8億元；有息負債合計3629.3億元；資產負債率為73.5%，較上年末下降0.1個百分點，但已經低于債務危機爆發之前。
不過，現在并不是萬科能夠放松的時刻。
根據Wind數據顯示，萬科仍有217.98億元境內債務，平均票面利率為3.22%，一年內到期規模占比83.12%，約180.75億元。
另據公開資料顯示，萬科2026年上半年有三只公司債到期，分別為“23萬科MTN001”、“23萬科MTN002”、“23萬科MTN003”，將于今年4月23日、5月12日、6月15日到期，債券余額均為20億元。
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