金誠同達 作者：賀國良
來源：金誠同達
引言
斬殺線是源自《英雄聯盟》《火影忍者》等MOBA游戲的專業術語，也是玩家們最熟悉的生死線。合作開發房地產中，“同股不同權”的常態化安排不僅對傳統的“同股同權”公司法原則構成了挑戰，也在司法實踐中引發了大量糾紛。法院或仲裁機構在審理該類糾紛時，實質上是對股東投入、股權比例、股東分配三角關系的動態衡量和定性，而同股不同何種權益就成為爭議各方在庭審中的“斬殺線”。因此，我們根據多宗合作開發房重大爭議的實操經驗并結合相關司法實踐，初步探析以項目公司為載體進行合作開發中“同股不同權”相關爭議司法認定規則。
01
股東投入的司法認定：從“出資”到“出利”的價值重估
合作開發房地產項目中，股東投入不等同于股東出資，可以包括或者不包括股東出資。股東投入包括土地使用權、繳納注冊資本、以往來款或者股東借款形式投入的資金、品牌、管理團隊等等，司法實踐對股東投入的認定已超越《公司法》列舉的出資方式以及出資形式等。
（一）股東投入的方式
合作開發中，股東投入并不需要驗資或者評估，亦不一定需要將其投入辦理財產權的轉移手續。在公報案例(2005)民一終字第60號案件中，最高法院認為，“在一方以資金為投入，另一方以取得的土地使用權為投入的合作開發房地產合同中，土地使用權投入方將土地使用權變更為合作各方共有或者變更至項目公司名下，通常是合作開發房地產合同約定的重要內容，有的還要另行簽訂土地使用權轉讓合同。其真實意思表示是以土地使用權作價出資的合作，還是單一的土地使用權轉讓，合作各方是否共享利潤、共擔風險是主要的認定依據。各方約定共同成立專門的項目公司開發房地產，無論項目公司是否成立，以及土地使用權是否已經變更登記為項目公司享有，均不影響合作開發房地產合同的效力。”
應特別指出的，合作開發的股東投入方式取決于合作開發房地產合同的具體約定，對合作各方有約束力。但若發生項目公司與債權人等外部爭議，特別是涉及強制執行的，則合作方可能對項目公司僅能主張債權，而不能以其此前將土地使用權投入向項目公司為由而享有排除強制執行的權利。如（2017）最高法民申2004號案件中，最高法院認為，案涉房屋的產權人應認定為項目公司。合作一方主張其對案涉房屋享有可排除強制執行的權益，但其主張的依據為其與項目公司之間簽訂的《聯合開發協議》，該協議是其與項目公司之間的內部關系，在沒有對案涉土地或房屋進行變更登記或者經生效裁判文書確權之前，合作方享有的僅是對項目公司的債權。
（二）股東投入的形式
不同于公司法規定的股東出資的六種形式，即貨幣出資，以及實物、知識產權、土地使用權、股權、債權等，合作開發項目中的股東投入的形式更為豐富，特別是資金投入以及其他特殊投入較為復雜，并且實質性影響合作方利益分配。
1.資金投入
房地產開發實行項目資本金制度。根據《國務院關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》（國發〔2015〕51號）《國務院關于加強固定資產投資項目資本金管理的通知》（國發〔2019〕26號）等規定，房地產開發項目必須首先落實資本金才能進行建設，保障性住房和普通商品住房項目的資本金占總投資的最低比例為20%，其他房地產開發項目的資本金占總投資的最低比例為25%。因此，在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額，投資者依法享有所有者權益，項目公司不承擔該資金的任何利息和債務。而實踐中，不少項目的資本金遠不及規定要求的最低比例金額以及項目開發實際所需資金。因此，在資金投入的場景中，股東往往約定以少量的注冊資本認繳出資，再以提供“往來款”或者“借款”的方式補充資金開發缺口，主要包括合作方在合作之初約定各方投入的資金，并約定各方在項目公司所需之時按照約定比例投入資金，上述資金投入可能包括貨幣出資，但絕大部分是注冊資本之外的資金投入。
而對于合作方對這部分資金投入到底是股東投入還是債權性質，亦或是其對項目公司 的出資或增資，司法實踐中相關案例主要是實質性審查原則。在（2024）蘇11民終2562號案件中，江蘇省鎮江市中級人民法院認為，合作協議的有關“共同投資、合作開發、共擔風險、共享收益”及“按照股權同股同投”的表述說明了四方股東依據合作協議的約定對項目公司負有等額的資金投入義務。……本案查明的事實表明，上訴人向被上訴人轉賬的款項性質應當屬于履行合作開發協議合同義務的投資款，而不是借款。
實踐中，由于合作方未按照約定同比例投入資金的，另一方是否有權要求對方給付墊付款，應根據是否發生墊付資金的事實以及性質而定。最高人民法院民事審判第一庭編《民事審判指導與參考》第33輯的觀點是雙方均要求履行合作開發協議，一方訴請另一方給付墊付款項應不予支持；并且分析認為，“具體到本案，根據《聯合開發協議書》有關‘雙方各分50%利潤，風險共擔’的約定，應當認定雙方當事人對本案項目享有對等的投資義務，那么也就無法界定一方當事人投入的某一筆款項其性質為代墊款項（除雙方當事人明確約定該筆款項為代墊款項或借款外，本案不存在上述除外情形）。所以，最高人民法院二審判決認為，原被告雙方當事人在履行《聯合開發協議書》過程中對開發項目的實際投資問題的爭論，只對雙方合作開發終止后的清算行為有實際意義，……”
2.其他特殊投入
實踐中，由于開發資質具有其資源性以及項目合規價值，而合作方的管理能力和管理貢獻體現為成本控制、質量保證、效率提升、品牌溢價等，因此，合作方的開發資質與專業管理能力均可約定為股東投入。在典型案例（2009）蘇民終字第0280號，法院認為，合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應認定合同有效。即使雙方當事人存在“借用”資質之意圖，但是，以資質、技術、勞務出資非法律所排除，且雙方沒有明確排除有資質的一方不承擔風險，不能因雙方存在“借用”之意而否定其合作的性質。
由于合作開發的項目的特殊性，如合作土地原取得方式為劃撥，或者土地用途為工業用地，則合作開發合同可能約定若合作方辦理土地用途變更事項可以作為合作方的投入或者出資。如最高人民法院民事審判第一庭編著《民事審判指導與參考》第65輯關于認定變更工業用地使用權作為合作開發房地產合同出資的約定的效力問題，其觀點是合同雙方協議約定變更工業用地使用權性質并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規定。至于約定內容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。
（三）股東投入的價值
司法實踐中，以土地使用權出資所承擔的風險和提供的資源價值，不能僅以合作初期的評估作價靜態衡量，而可能是該土地在整個項目周期中綜合貢獻（包括基礎價值、區位溢價、獲取難度等）的預先評估和商業對價。
在公報案例（2011）民申字第777號中【《最高人民法院公報》2013年第1期（總第195期）】，最高法院認為，即使合作各方約定了分配比例，但由于提供土地一方的出資部分因容積率增加而增值，其分配亦應相應增加。“合作雙方在簽訂合作合同之后，合作項目在雙方共同努力下得以優化變更，建筑面積在土地面積不變的情況下因容積率變化而得以增加。由于土地價值與容積率呈正相關，提供土地一方的出資部分因容積率增加而增值，其應分獲的房產面積亦應相應增加，該方當事人可按照原合同約定的分配比例請求分配新增面積部分。”又如（2017）最高法民申217號案件中,最高法院認為，雙方當事人關于利潤分成比例的約定系經協商確定，并非一定是對應土地使用權的實際價值。
02
股權比例的司法定位：從“權利憑證”到“登記符號”
在合作開發內部糾紛中，工商登記的股權比例法律意義被相對化，其核心在于不同主體（如土地方、資金方、開發運營方等）以各自優勢要素進行合作，項目公司的工商登記的股權比例與各方的實際控制權、利潤分配權并不一一對應。
（一）合作方可以約定不按實際出資比例持有股權
在（2017）最高法民再198號案件中，最高法院認為，“股東持有股權的比例一般與其實際出資比例一致，但有限責任公司的全體股東內部也可以約定不按實際出資比例持有股權。就上述購置土地的790萬元及現金10萬元出資的來源，雖然毛某1、毛某2各自均未向黃雪城或新城公司實際支付相應的100萬元，但黃雪城、毛某1、毛某2三人在簽署新城公司章程、股東會議紀要、辦理驗資和申辦新城公司成立的過程中，對此都是明知的，加之考慮到黃雪城、毛某1、毛某2三人之間的親屬關系，應當認定黃雪城、毛某1、毛某2三人并未以毛某1、毛某2實際支付的現金數額作為確定股權比例的依據，黃雪城、毛某1、毛某2三人在新城公司章程中約定的各自占有75%、12.5%和12.5%股權比例，在驗資報告中確認上述注冊資本已實際繳足，均系黃雪城、毛某1、毛某2三人真實意思表示，不違反法律規定，且新城公司也是按照上述比例辦理的工商登記，應當以此確認黃雪城、毛某1、毛某2三人的股權份額。原審判決以實際出資比例確定股權份額適用法律錯誤，本院予以糾正。”
（二）股權比例或是否持股可能并不影響合作方所應享有的權益
如公報案例海南海聯工貿有限公司與海南天河旅業投資有限公司、三亞天闊置業有限公司等合作開發房地產合同糾紛案（2015）民提字第64號中，最高法院認為，合作開發房地產關系中，當事人約定一方出地、一方出資并以成立房地產項目公司的方式進行合作開發．項目公司只是合作關系各方履行房地產合作開發協議的載體和平臺。合作各方當事人在項目公司中是否享有股權不影響其在合作開發合同中所應享有的權益；合作各方當事人在合作項目中的權利義務應當按照合作開發房地產協議約定的內容予以確定。
（三）股權比例變動不是目的而是履行合作開發合同的方式和手段
如（2021）豫民終29號案件中，河南省高級人民法院，“關于《合作開發協議》的性質問題。確定合同性質的關鍵在于合同當事人的權利義務內容及合同目的，根據《合作開發協議書》的內容，明確了雙方準備就將要取得使用權的地塊進行合作開發，共擔收益，共享收益，共擔風險，這符合合資合作開發協議的特征。《合作開發協議》中雖然包含有股權轉讓的內容，但僅是履行合資合作開發協議的方式和手段，即以轉讓裕茂興公司股份的方式完成投資，進而以裕茂興公司名義進行房地產項目的開發。雙方的合作目的是共同開發房地產項目，而非為了裕茂興公司的經營，股權轉讓協議的手段已經被合資合作開發的目的所吸收。所以結合《合作開發協議》的名稱以及合同的具體權利義務內容，該協議應為合作開發協議，碧源控股公司認為《合作開發協議》系股權轉讓合同的上訴理由不能成立。”
（四）實際投資比例往往比股權比例對合作方更重要
在無明確約定的情形下，合作方的實際投資比例而非持股比例往往成為法院裁判資產增值收益分配比例、調整收益分配比例的重要依據。如入庫案例（2020）滬01民終2896號（入庫編號：2023-07-2-090-002）的裁判要旨，合資合作開發房地產合同因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同解除，當事人對出資方投資權益補償的計算方式沒有約定的，應以土地增值收益為基礎，按投資方實際投資比例，結合公平原則和誠實信用原則，合理確定投資權益補償的金額，保護企業合法權益，優化法治營商環境。又如在（2013）民申字第1997號案件中，最高法院認為，“本案處理可以參照《土地使用權解釋》第二十二條的立法精神。該條之所以規定對未足額出資一方的利潤分配比例進行調整，是基于投資是當事人利潤分配的基礎、權利義務相一致以及公平原則等因素的考慮。本案《聯建協議》以及《補充協議》雖未對雙方的投資數額作出明確約定，但在確定分配比例時顯然是以出資作為計算的依據……二審判決以隆豐公司、寶玉集團實際投資額占其應完成投資額的比例為依據對《補充協議》約定的分配比例進行調整并無不妥。”
03
股東分配的裁判核心：以“真實合意”與“貢獻對價”為基準
合作方的利益分配可能分為項目融資成功或者出現銷售回款后的現金流分配、根據項目銷售進度實施的預分配、合作履行完畢正常終止或者非因雙方當事人原因導致合同解除的利益分配等類型。但是，如何進行收益分配是合作各方沖突的最終爆發點，法院的審查最為深入，通常以合作開發約定分配約定為基礎，當約定不明或顯失公平時，法院會引入“貢獻對等”原則進行衡平。對于約定與銷售價格、回款進度、成本控制等指標掛鉤的“動態分配”條款，法院傾向于嚴格按約定條件執行。在(1994)民上字第18號（中國審判案例要覽案例）案件中，最高法院認為，影響利潤分配、風險分擔的因素，除了雙方當事人投資大小這一主要因素外，還要受管理能力、技術、投入精力的多少等因素的制約。至于利潤具體如何分配，風險如何分擔，由雙方當事人在法律允許的范圍內自行決定，只要不違反法律規定，其約定即應受到法律保護。涉及合作方合作利益分配、比較有特點的觀點及案例如下：
（一）收益分配條件是否成就
合作方通常會對收益分配約定條件，而條件是否成就往往是焦點。在入庫案例（2020）最高法民終878號案件（入庫編號2023-07-2-090-001）中，最高法院認為，當事人在對合作項目進行收益分配的條件已成就的情況下，應按合同約定進行收益分配。“本案案由為合資、合作開發房地產合同糾紛。某地產投資公司與某地鐵集團通過補充協議將某小區4號樓視為獨立項目，該樓全部歸某地產投資公司所有，某地鐵集團對該樓不再享有分配的權利。在某地鐵集團對某小區4號樓不享有分配權利，案涉項目除某小區4號樓外已經全部開發建設并銷售完畢，且本案一審對案涉項目建設成本已完成司法評估審計的情況下，應認定合同約定的分配條件已經成就，對某地鐵集團請求進行收益分配的請求予以支持。”
（二）合作分成應考慮合理分擔合作中增加的成本
在入庫案件某公司訴某合作社等合資、合作開發房地產合同糾紛案（2020）最高法民終745號民事判決（入庫編號：2023-07-2-090-003）中，最高法院認為，當事人按約定比例進行合作分成，對合作中增加的成本亦應當進行合理分擔裁判要旨在合作開發房地產項目中，關于合作方式、各自投入及合作利潤的分配等雙方在合同中有約定的，按約定。對合作中增加的成本亦應當進行合理分擔。對無法證明系由對方原因導致的成本增加，應當自行承擔相應的后果。
（三）收益分配可能不等同于項目最終結算
在（2005）浙民一初字第9號（《民事審判指導與參考》第48輯）案件中，法院觀點是房地產開發經營合同尚不具備最終結算條件，一方請求對部分爭議先行處理的，法院一般不予支持，其理由是因為合作開發房地產雙方當事人未能提供相關結算依據，合同約定事項也尚未履行完畢，并且雙方在訴訟中也并未請求解除或終止合同履行，上述原因使得本案始終無法進行結算。由于本案未進行決算，導致雙方涉及款項支付的事實問題遲遲無法認定，在此情況下，一方當事人提出因對方過錯造成的經濟損失，請求對該部分爭議先行處理；但另一方提出反訴，請求返還多支付的款項。如果法院僅處理一方的請求，判決另一方給付款項，將有可能導致另一方多支付款項，也有可能造成違約方先行得到補償的情形，無論發生上述何種狀況都將對本案的判決造成不利的影響。因此在雙方未進行最終決算，一方當事人請求對部分爭議事項先行處理的，法院一般不予支持。
（四）出資不到位或者抽逃出資的合作方未必不能按約定進行分配
在(2016)最高法民申363號案件中，最高法院認為,“二審判決認定，咪蘭公司注冊成立后僅數日該300萬元借款即由咪蘭公司用房屋預售款返還給了任永紅，構成抽逃出資，曾某并未實際完成投資義務，徐某對此知曉并予以認可，在《補充協議》中仍約定了對咪蘭公司賬上存款及售房款五五分配，與之前《聯合開發協議》的利潤分配約定相符，此約定為當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定。雙方合作期間，徐某并未提出曾某未出資不應享受利潤分配。現咪蘭公司、徐某主張曾某沒有投資不應享有利潤分成，與雙方的約定不符，二審判決對其主張不予支持，并無不當。”
（五）收益分配不等同于利潤分配
項目公司進行利潤分配應當根據公司法、公司章程、股東會決議進行，而不僅僅是依據合作開發合同等文件。在(2021)最高法民申7144號案件中，最高法院認為，“本案中，華耀城公司和恒大鄭州公司雖然是通過合資合作成立項目公司，但項目公司的運行應當遵守《公司法 》的相關規定。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規定（四）》（2020年修正）第十五條規定‘股東未提交載明具體分配方案的股東會或者股東大會決議，請求公司分配利潤的，人民法院應當駁回其訴訟請求，但違反法律規定濫用股東權利導致公司不分配利潤，給其他股東造成損失的除外’。華耀城公司所主張的《股東溝通會會議紀要》除了對已經分配的1億元達成一致分配意見外，對其他利潤并未形成具體的分配方案，故其請求分配利潤的訴請不符合上述規定。”
04
結語
在房地產市場下行的情況下，合作開發房地產糾紛日增，相關司法判例以及裁判規則也日趨完善，同股不同權的“斬殺線”亦會更加明晰。隨著房地產發展新模式的探索與建立，合作開發基于其資源共享、優勢互補的底層邏輯，我們相信在經驗豐富的律師團隊的協助下，可以設計和構建同股不同權的強大而均衡的“復活甲”“鎖血掛”，實現合作各方的多贏局面。
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