丁祖昱評樓市 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市
01 住建部部長倪虹：高質量推進城市更新
02 財政部等三部門：延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅
03 央行：將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%
PART.01
政策
一、住建部部長倪虹：高質量推進城市更新
最新一期的《求是》雜志，發表住建部部長倪虹的署名文章《高質量推進城市更新》。全文共五千余字，重點分析了城市發展過程中城市更新的重要地位，提到“四個統籌”，即統籌投資于物和投資于人、統籌有效市場和有為政府、統籌做優增量和盤活存量、統籌文化遺產保護和傳承發展。同時提到了“四個著力”：著力營造高品質生活空間、著力激發城市發展活力、著力提升城市安全韌性、著力提高城市治理水平。
文章指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城鎮大的空間格局基本形成，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，從追求規模擴張、拉大城市框架轉向存量提質增效和內涵式發展。
城市更新是實現人民群眾對美好生活向往的迫切需要。城市的核心是人，城市是人民幸福生活的重要空間。目前，我國超過9.4億人生活在城鎮，人民群眾對美好生活的需要從“有沒有”轉向“好不好”，對更加安全舒適的居住條件、更加優質均衡的公共服務、更加便捷高效的基礎設施、更加優美宜人的城市環境充滿期待。
“十五五”期間，實施城鎮老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠房改造、城市基礎設施更新改造等城市更新重點任務，涉及直接投資規模巨大，不僅可以重塑功能空間、再造產業生態、營造消費場景，提升存量資源價值，還將帶動數十萬億元的投資和消費。
點評
城市更新將成為房地產市場重要抓手。去年730政治局會議曾強調“高質量開展城市更新”，隨后國務院第九次全體會議上明確結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。
未來城市更新的潛在需求主要來自于老舊小區改造、城中村改造和城市基礎設建設改造。核心在于“以存量撬動增量”。住建部部長此前表示“從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。
當前市場調整期，城市更新不僅成為挖掘住房潛在需求、化解存量風險的關鍵抓手，更通過與穩樓市目標協同發力，為行業建立發展新模式、實現高質量轉型提供了明確的支撐，未來城市更新將進入常態化落實階段，政策細則與落地項目有望加速推進，為房地產市場注入持續穩定的發展動力。
二、財政部等三部門：延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅
近日,財政部、稅務總局、住房城鄉建設部等聯合發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
點評
該政策自2022年10月1日開始實施之后的第二次延期，政策時限依然保持2年不變，政策措施統一不變。
該政策的核心在于通過財稅調節降低居民“以舊換新”、“以小換大”的置換改善居住交易成本，政策預期將逐步激活改善需求釋放、提高二手交易活躍度、優化需求結構和穩定市場預期。
短期內將有效?激發改善性住房需求的集中釋放?，?促進二手房市場流動性提升?，并?帶動與之聯動的新房市場銷售?，對穩定整體市場交易量、優化交易結構、穩定市場參與各方預期起到積極作用。
三、央行：將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%
1月15日，央行新聞發言人、副行長鄒瀾表示，下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，各類再貸款一年期利率降至1.25%，其他期限檔次利率同步調整。央行會同金融監管總局，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%。
點評
一方面，下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點傳遞積極的信號，2026年，降準降息還有一定空間。
另一方面，商辦市場（含商鋪、寫字樓、公寓等）庫存高企已是行業共識，去化速度長期慢于住宅市場。國家統計局數據顯示，2025年11月末，辦公樓和商業營業用房待售面積分別為5234萬平方米、14105萬平方米，占全國商品房待售面積的25.7%。下調首付比例直接降低了企業或者個人置業門檻和壓力，能一定程度提高商辦市場活躍度。
四、金融監管總局：推動城市房地產融資協調機制常態化運行，助力構建房地產發展新模式
1月15日，金融監管總局召開2026年監管工作會議。強調嚴密防范化解相關領域風險。推動城市房地產融資協調機制常態化運行，助力構建房地產發展新模式。依法合規支持融資平臺債務風險化解。嚴防嚴打嚴處非法金融活動。
點評
近日據媒體報道，監管部門對房地產融資協調機制下發最新的政策指導。核心是對已經進入融資協調機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行進行展期，貸款期限最長可展期5年。從規模來看，白名單項目審批通過貸款金額連續兩年內持續提升，2025年底已突破7.5萬億。
隨著金融監管總局提出“推動城市房地產融資協調機制常態化運行，助力構建房地產發展新模式。”，預計2026年房地產融資仍將保持寬松基調，房企回歸正常經營軌道的環境支撐更加穩固。
PART.02
市場
一、央行：2025年住戶中長期貸款增加1.28萬億元
1月15日，人民銀行發布2025年金融統計數據報告。初步統計，2025年末社會融資規模存量為442.12萬億元，同比增長8.3%。全年人民幣貸款增加16.27萬億元。分部門看，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長期貸款增加1.28萬億元。
點評
2025年住戶中長期貸款增加1.28萬億，是市場在強力政策護航下實現 “軟著陸” 的標志。雖然對比去年增加額2.25萬億，同比少增0.97萬億，但結合住戶貸款總額增加4417億來看，說明短期貸款在減少，居民傾向于對最核心的住房等資產進行信貸擴張，整體消費信心和意愿仍有待提振。
中長期貸款規模正增長，體現出“穩預期”政策取得階段性成效，市場溫和筑底，隨著2026年行業底部確認，市場預期有望從“筑底”轉向“緩慢修復”。
二、2026行業底部確認
“長期主義——丁祖昱評樓市2026年度發布會”上對市場有一個重要的判斷，2026年行業底部確認。主要有六個信號：動態供求關系逐步向好；短中長期庫存同步企穩；“好房子”提升居住品質、創造更大需求；房價調整幅度超過國際平均；新開工規模已達成深度調整；相關指標預示二手房價進入底部。另外，2026年行業底部確認還需要四個確定性，分別是政策確定性、房價確定性、產品確定性以及供應的確定性。
點評
2022年至今，房地產行業已經歷4年調整。從“止跌回穩”到“改善和穩定房地產市場預期”，整體市場也從急跌到緩跌，進入“L”型走勢的“橫盤期”。把這四個確定性做好，2026年一定是底部！
三、貝殼發內部通知：嚴禁主觀引導或強迫房產買賣雙方降價或抬價，堅決杜絕暴力壓價
據媒體報道，貝殼發布內部通知，對于房地產市場，明確提出全平臺自律行為要求，重申中性市場觀，要求全平臺員工和平臺參與者必須嚴格遵守公司價值觀、踐行中性市場觀，嚴格遵守“三必做六禁止”，嚴禁主觀引導或強迫買賣雙方降價或抬價。貝殼內部將對違規行為從嚴處罰。
點評
二手房價已進入底部，首先是30城租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區租金回報率超過2%，甚至還有一些超過3%，已經遠遠高于銀行存款利率。另外部分板塊土地市場起拍地價已超過周邊二手房價。穩定的市場環境需要從業者共同維護。
PART.03
企業
一、華發股份：仍未就前海冰雪世界項目公司股權回購事項與融創文旅達成一致
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前海冰雪世界位于廣東省深圳市寶安區沙井街道，該項目的開發主體為深圳融華置地投資有限公司。2025年11月前海冰雪世界如期開業、住宅部分也已交付，遲遲未建的商業則由政府收儲。
2025年11月21日，珠海華發收到融創文旅發來的《關于附條件回購深圳冰雪城項目的通知函》，融創文旅選擇行使回購權，但提出相關附帶條件。融創文旅提出，“原方案中的回購方式、實施時間、交易價格等核心內容已不適用于當前情況，望就回購方式、回購價格及回購時間等事宜重新展開討論”。
華發股份在1月14日的公告中稱，依據收購協議約定，融創文旅應于2026年1月12日前達成上述前提條件。目前，雙方未就上述前提條件的落實達成一致。后續雙方將就收購協議結算等其他未盡事宜進行友好協商。
點評
雙方的后續協商，將直接決定這個項目的長期運營主體和利益分配。不過，作為一個大型文旅項目，運營者仍將面臨運營成本高昂、市場培育等長期挑戰。
二、金地集團：預計2025年歸母凈利潤為負
金地集團發布公告，經財務部門初步測算，公司2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為負值，預計全年將出現虧損，公司尚未披露具體虧損金額。
2024年金地集團歸母凈利潤虧損61.15億元，這是自2001年上市以來，歸母凈利潤首次轉為虧損。
點評
企業盈利水平持續下降，從2025年上半年來看金地的凈利潤虧損42.7億元，歸母凈利潤虧損37.01億元。凈利潤下跌的主要原因在于銷售規模的下降，導致結轉面積減少、營業收入下降，與此同時金地根據市場動態調整經營和銷售策略，加大去化力度，進行資產減值計提。
當前市場仍處于修復過程中，2025年百強房企業績延續筑底態勢，千億房企只剩10家，房企銷售仍將面臨挑戰，在此背景下房企需積極修煉內功、提升產品力、做好營銷，并把握結構性機會，從而穿越此輪危機。
PART.04
土地
一、廣州集中掛牌6宗地塊，白鵝潭陸居路商業地起價12億元
1月15日，廣州市公共資源交易中心一次性上架6宗地塊，含2宗宅地及4宗商地。競價時間統一為2月13日。其中，位于番禺區、花都區是2宗涉宅用地，總建筑面積13.5萬平方米，總起價13.7億元。另外四宗商業用地中，白鵝潭陸居路AF020208地塊總起拍價12億元，起拍樓面價約1.08萬/平。
點評
優質地塊是推動企業拿地積極性最核心的因素。“十五五”規劃建議和經濟工作會議均要求大力推進城市更新，這也將為高能級城市的核心板塊帶來更多新增優質宅地，以點帶面維持土地市場熱度，提振企業和購房者預期和信心。
二、北京發改委力爭一季度集中供應一批優質地塊
1月16日 ，據北京日報，北京市發改委綜合處處長王育玲表示，按照計劃，1月底前將發布全年供地計劃，力爭一季度集中供應一批優質地塊，春節前下達40%的市政府固定資產項目建設資金，2月底前發行首批地方政府專項債券。1月底前還將形成城市更新儲備項目和攻堅項目清單，推動建筑指標統籌、功能混合和復合利用、優化土地續期和房屋租期等創新政策集成落地。
點評
各地主管部門正進一步踐行“控增量、優供給”的政策，住建部工作會議明確2026年房地產市場發展方向，將進一步因城施策控增量、去庫存、優供給。一線城市北京作為政策風向標城市，增加優質土地供應將形成帶動作用，預計土地市場供給側將進一步優化新增宅地供應規模和時序，并進一步推動好房子建設。
三、華潤置地聯合青鐵10.15億元底價競得青島市南原百安居地塊
青島2026年首場宅地拍賣落錘。市南區泰州路原百安居地塊（SN0501-23）由華潤置地（山東）發展有限公司、青島青鐵智能科技有限公司聯合體以總價10.15億元、起始樓面價12562元/㎡底價成交。
點評
以華潤置地為代表的央企正在核心高能級城市拿地，在此之前，2025年12月華潤置地還在武漢、濟南、深圳、大連收購了4幅地塊，權益對價約34億元。2025年全年，華潤置地拿地金額790.6億元，同比去年增長14%，拿地金額僅次于中海地產（990.7億元）排在投資百強第二位。
房地產市場正在經歷一場深刻的 “分化”與“洗牌” 。資金和資源正加速向少數財務安全的央企、國企及地方城投平臺集中。從頭部房企投資邏輯來看，無論是青島、濟南還是東莞，均為經濟、產業和人口基本面良好的重點城市，抗風險能力強。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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