來(lái)源：資產(chǎn)界

作者：木魚(yú)

在鋼筋廢墟尋找價(jià)值的溫度

——馬克思價(jià)值理論在特殊資產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用再思考

城市邊緣，爛尾樓像被按了暫停鍵的時(shí)鐘，鋼筋混凝土骨架凝固在半空中。這些沉默地建筑似乎在訴說(shuō)著一個(gè)真理，當(dāng)價(jià)值脫離了人間煙火，再精密的造價(jià)測(cè)算都會(huì)失靈。馬克思說(shuō)，"使用價(jià)值是價(jià)值的物質(zhì)承擔(dān)者"，在這片爛尾荒蕪之地，這個(gè)論斷獲得了鮮明的注釋。

一、使用價(jià)值的消逝，從冰封到沸騰

三年前動(dòng)工的金融中心，如今爬滿藤蔓的玻璃幕墻倒映著大片荒草。施工日志顯示，這里本該有智能停車系統(tǒng)、恒溫泳池和云端會(huì)議室。當(dāng)資金鏈斷裂的瞬間，電梯停在了13層與14層之間——這個(gè)懸空的位置恰似一個(gè)不能兌現(xiàn)的承諾，一個(gè)無(wú)法修復(fù)的價(jià)值斷層。尚未竣工的寫(xiě)字樓失去了租金收益的造血功能，土地溢價(jià)也隨著工程停滯蒸發(fā)殆盡。AMC的評(píng)估報(bào)告顯示，清算價(jià)值甚至低于建筑成本，而原本規(guī)劃中的金融生態(tài)圈價(jià)值已蕩然無(wú)存。

與之形成對(duì)比的是三百米外的老舊菜市場(chǎng)。潮濕的水泥地上，微風(fēng)吹起的塑料袋在晨曦中泛著微光。攤主老張的電子秤旁，貼著十年前的房產(chǎn)證復(fù)印件——這個(gè)沒(méi)有消防通道、未通過(guò)環(huán)評(píng)的違建市場(chǎng)，卻因周邊三千戶居民的菜籃子需求，年租金收入穩(wěn)定在220萬(wàn)元以上。當(dāng)管理者拆除違建時(shí)，發(fā)現(xiàn)拆除成本竟是年租金收益的17倍。這個(gè)黑色幽默又一次印證了《資本論》的論斷：商品必須通過(guò)交換才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，而使用價(jià)值是交換的前提。

二、價(jià)值重構(gòu)的密碼，重新連接人間

在上海松江工業(yè)園區(qū)，銹跡斑斑的廠房正在經(jīng)歷蛻變。原糧食加工廠的三層廠房被改造成工業(yè)獨(dú)棟廠房，挑高的鋼架結(jié)構(gòu)變成了企業(yè)家們的創(chuàng)業(yè)陣地。資產(chǎn)評(píng)估師用紅外熱像儀掃描墻體時(shí)，發(fā)現(xiàn)承重墻的分布竟與設(shè)計(jì)圖紙基本吻合——工業(yè)遺產(chǎn)的結(jié)構(gòu)價(jià)值穿越時(shí)空，通過(guò)功能置換重獲新生。翻新改造后，單位租金從改造前的每月25元躍升至65元，重新驗(yàn)證了"使用價(jià)值的創(chuàng)新可以創(chuàng)造新價(jià)值"的規(guī)律。

這種價(jià)值重構(gòu)需要精準(zhǔn)的供需匹配，也需要豐富的能力圈支撐。當(dāng)產(chǎn)業(yè)投資人將城郊物流倉(cāng)庫(kù)改造為新能源汽車展廳時(shí)，行業(yè)專家測(cè)算了三個(gè)關(guān)鍵參數(shù)：半徑五公里內(nèi)的充電樁密度、周邊社區(qū)家庭年收入中位數(shù)、競(jìng)品項(xiàng)目的坪效比。改造后的展廳月租金達(dá)到倉(cāng)庫(kù)的3.2倍，證明使用價(jià)值的提升本質(zhì)是對(duì)需求的超值滿足。

三、流動(dòng)性的救贖，讓價(jià)值重新呼吸

阿里拍賣的網(wǎng)頁(yè)上，海景別墅的起拍價(jià)正在跳動(dòng)。這套擁有私人沙灘的豪宅，因業(yè)主涉訴淪為不良資產(chǎn)。拍賣網(wǎng)站披露，別墅存在重大缺陷：泳池循環(huán)系統(tǒng)故障、海風(fēng)侵蝕導(dǎo)致墻面銹蝕、周邊市政配套建設(shè)停滯。但當(dāng)破產(chǎn)管理人引入民宿運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)后，奇跡發(fā)生了：通過(guò)改造為文創(chuàng)民宿，月租金收益從零提升至4.8萬(wàn)元，債權(quán)回收率從預(yù)估的17%躍升至89%。這個(gè)案例告訴我們，使用價(jià)值的修復(fù)往往始于使用功能的再定義。

在合肥天鵝湖畔，停工十年的商業(yè)綜合體正在蘇醒。工程師們發(fā)現(xiàn)，原設(shè)計(jì)的環(huán)形天橋可改造為空中連廊，將分割的商鋪重新串聯(lián)。當(dāng)他們調(diào)整業(yè)態(tài)，引入新的商戶，將空置率從65%降至3%時(shí)，建筑的資產(chǎn)估值提升了5倍。這再次印證了馬克思的洞見(jiàn)：價(jià)值量由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，而結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新快速放大了人類的勞動(dòng)成果。

四、價(jià)值的倫理，在數(shù)字之外

站在浙江一個(gè)汽車報(bào)廢廠的監(jiān)控屏幕前，成排的發(fā)動(dòng)機(jī)正在分解。工程師告訴我，這些鋼鐵殘骸的價(jià)值不在于重量，而在于能否精準(zhǔn)拆解出符合再制造標(biāo)準(zhǔn)的曲軸。當(dāng)AI賦能的機(jī)床系統(tǒng)將識(shí)別精度提升至0.01毫米時(shí)，每噸廢鋼的價(jià)值從800元躍升至2100元。這個(gè)數(shù)字背后，是工程師對(duì)"使用價(jià)值"的重新解析——價(jià)值不僅存在于完整的產(chǎn)品中，更藏在每個(gè)精密部件的排列里。

這種認(rèn)知正在改變行業(yè)規(guī)則。AMC收購(gòu)的爛尾酒店項(xiàng)目中，評(píng)估師發(fā)現(xiàn)通風(fēng)管網(wǎng)仍具備使用條件，消防通道寬度符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，通電后電梯可以正常運(yùn)行。這些隱藏的使用價(jià)值要素，讓債權(quán)回收率比預(yù)期高出9個(gè)百分點(diǎn)。這提醒我們：使用價(jià)值的測(cè)算不能止于報(bào)表，更需要身臨現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查每一處細(xì)節(jié)。

暮色降臨時(shí)，我站在改造中的產(chǎn)業(yè)園頂樓。腳下是轟鳴的挖掘機(jī)，遠(yuǎn)處是漸次亮起的萬(wàn)家燈火。馬克思說(shuō)"商品到貨幣是驚險(xiǎn)的跳躍"，而我想說(shuō)，這個(gè)跳躍的支點(diǎn)是無(wú)數(shù)雙手的溫度，是菜農(nóng)凌晨三點(diǎn)備貨的汗水，是工程師調(diào)試設(shè)備的專注，是租客打開(kāi)家門(mén)時(shí)的欣慰。當(dāng)不良資產(chǎn)重新找到自己的位置，當(dāng)混凝土開(kāi)始承載人間故事，價(jià)值便在鋼鐵與血肉的共鳴中蘇醒。這或許就是經(jīng)濟(jì)理性與人文關(guān)懷最美的樂(lè)章。

作者介紹：木魚(yú)，金融碩士，某地方AMC浙江分公司總經(jīng)理，歷經(jīng)股份制商業(yè)銀行信貸、投行、資本市場(chǎng)、資產(chǎn)管理等崗位。團(tuán)隊(duì)擅長(zhǎng)破產(chǎn)重整，上市公司紓困，大商業(yè)運(yùn)營(yíng)，水電站盤(pán)活等復(fù)雜項(xiàng)目。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 在鋼筋廢墟尋找價(jià)值的溫度