海普睿誠律師事務所 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：刑事業務部 張星 張偲懿
來源：海普睿誠律師事務所（ID：hprclaw）
前 言
在不動產強制執行程序中，案外人依據其對執行標的享有的租賃權向人民法院提起執行異議及執行異議之訴，請求法院以“帶租拍賣”或負擔租賃合同的方式處置房產，是司法實踐中常見的情形。租賃權能否對抗抵押權，關鍵取決于租賃權與抵押權的設立先后、租賃是否真實有效、租賃物是否轉移占有，以及租賃權是否影響抵押權實現，司法實踐中需結合具體情形判斷。
一、先租后抵
根據《民法典》第四百零五條之規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。同時，第七百二十五條確立了“買賣不破租賃”原則，明確了租賃期內所有權變動不影響租賃合同的效力。上述兩條規定共同構成 “先租后抵” 情形下租賃權對抗抵押權的法律基礎。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”
根據上述規定，在強制執行階段，法院對于主張“先租后抵”的案外人租賃權會進行實質性審查，以防虛假租賃妨礙抵押權的實現。審查重點通常包括：
1. 租賃合同真實性：合同條款是否符合市場一般交易習慣，是否存在明顯不合理之處（如租期過長、以不合理的低價承租等）。
2. 占有事實：承租人是否在抵押權設立前已實際占有使用不動產，可通過現場勘查、核查生產經營活動、水電物業費繳納憑證等予以證明。
3. 租金支付：是否提供真實合理合法的租金支付憑證。
4. 權利公示：租賃是否辦理過登記或公證，雖非強制要件，但可作為強化其真實性的佐證。
若經審查租賃關系真實有效且成立在先，則法院一般應認可該租賃權，在拍賣時予以公示，實行“帶租拍賣”。
?參考案例：人民法院入庫案例——昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請執行人執行異議之訴案
?裁判要旨：申請執行人以其享有抵押權為由，主張解除租賃人對房屋的占有使用的，人民法院應當對抵押權人、租賃權人各自享有的權利性質、取得權利時間的先后、有無過錯等因素進行實質審查，作出綜合判斷。成立在抵押權之前，并已占有使用的租賃權可以排除移交租賃物的強制執行。
二、先抵后租
當租賃權設立于抵押權之后時，其法律地位顯著弱化，遵循 “物權優先于債權”“公示公信” 原則，租賃權不得對抗已登記的抵押權，能否存續則取決于是否實質影響在先擔保物權的實現。
根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定，房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權實現導致所有權變動的，承租人請求繼續履行租賃合同的，人民法院不予支持，除非當事人另有約定。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條第二款規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。
是否去除租賃權后拍賣，司法實踐的核心在于審查在后設立的租賃權是否實質影響了抵押權的實現。抵押權設立后形成的租賃權，若租約合理、租金公允，且帶租拍賣不會降低抵押財產價值、不影響抵押權實現，經申請執行人同意，法院可允許帶租拍賣，不必然滌除租賃權。
?參考案例1：最高人民法院(2025)執監34號執行裁定書
?裁判要點：本案中某某公司主張的租賃關系成立在后，晚于申請執行人對案涉房產設立抵押權的時間，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，且對抵押權實現已產生影響，汕頭中院滌除租賃拍賣案涉房產并無不當。本案中廣東高院及汕頭中院并未否認某某公司對案涉房產享有租賃權，某某公司如因案涉房產被拍賣導致其租賃合同目的無法實現或產生損失，系其與北京某某家具有限公司因租賃合同產生的糾紛，應當通過其他合法途徑尋求救濟，不屬于本案執行異議、復議及監督案件審查范圍。
?參考案例2：人民法院入庫案例：某某信托公司與上海某某投資公司、杭州某某房地產公司、舟山某某置業公司執行實施案
?裁判要點：第一，晚于抵押權設立的租賃權并非必須滌除。法律對執行標的物上租賃權與抵押權競合關系的調整，系按照設立先后順序確定對抗效力，不能簡單得出“先抵后租”的財產拍賣時必須滌除租賃權的結論。順位在先權利的實現無需消滅順位在后的權利，租賃權不因其順位在后就必然在抵押權實現時終止，需對其是否阻礙抵押權實現進行實質衡量。本案中涉案房產為商鋪、辦公用房，買受人競購目的多為投資，更看重商業價值及租金收益穩定性；在租約期限合理、租金公允的情況下，帶租拍賣可提升房產競買價格，更有利于抵押權人債權實現，這一結論已被司法網拍成效印證。第二，租賃權滌除與否應綜合考量各方因素并以抵押權人意愿為準。租賃關系是否影響抵押權實現屬于事實判斷，需通過不動產強制拍賣前的評估程序測算。抵押房產上的租賃權是否滌除直接涉及抵押權人利益，法院不應依職權單方決定；本案中舟山中院向申請執行人釋明，若全部滌除租賃權可能引發執行異議、異議之訴及群體性事件，導致債權實現周期延長、成本增加，違背申請執行人盡快回籠資金的初衷，故采納帶租拍賣方式符合利益平衡原則。
三、實務要點總結與風險提示
在不動產強制執行中，“先租后抵” 且承租人已實際占有案涉不動產的，其租賃權依法受到較強保護，而 “先抵后租” 情形下的租賃權則處于從屬地位，是否存續需以不影響在先抵押權實現為前提，面臨被依法滌除的風險；無論是承租人主張租賃權以對抗執行，還是抵押權人對租賃關系的真實性提出質疑，雙方舉證的核心均圍繞租賃合同簽訂時間、租金支付的真實性與合法性、承租人是否實際占有使用不動產等關鍵事實展開。需要明確的是，通過虛假租賃或惡意串通簽訂租賃合同試圖阻卻執行的，該租賃關系不僅無法產生對抗強制執行的效力，相關當事人還可能因妨礙執行面臨司法處罰。同時，執行法院在決定是否以“帶租拍賣”方式處置不動產時，應當在拍賣程序啟動前完成對租賃權的實質性審查判斷，并在拍賣公告中明確公示案涉不動產上的租賃權負擔情況，以此保障競買人的知情權與執行程序的公正性。對于當事人而言，清晰了解財產的權力狀態，留存并準備扎實的證據，是應對此類糾紛的重要保障。
●作者：張星（合伙人） 張偲懿（執業律師）
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